새해 부동산 정책 방향은

길진석

한국공인중개사협회 충북도지부 부지부장

2021년 신축년 한 해가 저물어 가는데 올 한해 부동산 이슈인 집값 안정화의 부동산 정책이 얼마큼 부동산 시장에서 효과가 있었는지, 다가올 2022년 임인년에 계속된 아파트 오름세와 변화되는 부동산 제도를 정리해 본다.

집값 안정화에서 올해도 작년과 같이 가격 오름세는 계속돼 왔다고 볼 수 있다. 정책의 일환으로 보유세·종합부동산세·양도소득세 등 세제를 통해 집값 안정화를 꾀했다.

여기에 다주택자에 대해선 부동산 가격을 올리는 주범으로 보고 규제를 강화했다. 세 부담으로 압박해 매물을 유도하려 했다. 하지만 의도와 달리 증여가 늘면서 매물은 기대치 보다 시장에 풀리지 않았다. 17일 발표한 통계청 자료에 따르면 다주택자 수는 2017년 211만9천명 (15.5%), 2018년 219만2천명 (15.6%), 2019년 228만4천명 (15.9%)으로 해마다 늘고 있다. 결국 시장에서의 실효성을 거두지 못했다.

여기에 더해 지난 2020년 7월에 통과돼 1년여가 지난 임대차 3법으로 임대차 시장에 혼란만 더 가중됐다. 임대차 3법은 전세 계약 갱신청구권, 전월세 신고제, 전월세 상한제로 구성돼 있는데, 임대인 보다 상대적으로 임차인의 지위가 불리하다 보니 임차인의 권리를 강화하는데 그 목적이 있다. 하지만, 갑작스러운 제도 시행 부작용으로 임대인과 임차인 갈등 정도가 오히려 심해졌다. 실제로 임대차 3법 시행 이후 계약 갱신·종료 분쟁이 월평균 6.9→17.7건으로 급증하고, 차임·보증금 증감 분쟁도 0.9건서 5.7건으로 늘었다. 또, 법 규정이 복잡한 데다 명확하지 않고 해석에서도 국토부와 지방자치단체 등 정부에서도 각기 다른 해석을 내놓는 상황이다. 전세 계약 청구권 같은 경우 집값 오름세에 전세난까지 겹치면서 오히려 법으로 보호되는 게 아니라 법이 분쟁을 조장하고 있다. '전셋값이 오르면 집값은 올라간다'는 단순한 논리다. 진정 임차인이 보호가 됐는지 생각해야 한다.

또 다주택자를 포괄적인 투기세력으로 보는 시각도 달리해야 한다. 특정한 세력은 당연히 규제돼야 하지만 임대시장에선 다주택자는 공급자로 봐야 된다. 단순히 두 채를 가졌다고 해서 단정 짓는 정책은 분별이 없다.

요즘 실소유자의 부동산을 대하는 측면이 단순히 주거 목적만이 아닌 재화로써 구매하려는 투자자로 상담이 늘고 있어 시장 흐름이 반영되는 정책이 돼야 함이다.

공급에서는 올해 예정됐던 청주권역의 상당수의 아파트 공급 일정이 내년으로 연기됐다.

20일 청주시에 따르면 주택도시 보증 공사(HUG)와의 분양보증서 발급이 늦어지면서 이달 예정됐던 분양일정이 다음 달로 미뤄지는 등 올해 청주권역 아파트 공급물량은 분양 5천128세대와 임대 4천737세대 등 9천865세대이다. 청주시가 계획했던 올해 공급물량이 2만여 세대인데 비해 원활하지 않다고 할 수 있다. 매년 1월에 청주시에선 공급물량을 집계 발표되는데 올해 미뤄진 물량이 더해져 과잉공급이 우려되는 예측이 있어 신중히 볼 필요가 있다.

집값 안정화에 수요 정책으로는 조세정책과 대출 규제를 꼽을 수 있는데 부동산시장으로 진입하기 힘든 것이 큰 거래금액이어서 누구에게나 접근하긴 힘들 수 있다. 자기자본으로는 한계가 있기 때문에 금융에 기대지 않고선 내 집 마련은 어려운 게 현실이다.

내년부터는 차주 단위 DSR 규제 2·3단계가 조기 도입되는데, 주택 담보대출과 신용대출, 카드론 등을 합한 총 대출액이 2억 원을 넘으면 차주별 DSR 규제를 적용한다. 내년 7월부터는 총 대출액 한도가 1억 원으로 강화된다. 차주별 DSR은 모든 부채의 연간 원리금 상환액이 연 소득에서 차지하는 비율이다. 제2금융권 DSR 기준도 강화된다. 현행 차주 단위 DSR 기준은 은행 40%, 제2금융권 60%이다. 1월부터는 제2금융권 기준이 50%로 강화된다.

주택 담보대출의 분할상환 목표치도 상향 조정돼 개별 주택 담보대출 분할상환 목표가 80%로 상향될 예정이다.

2022년은 대선의 해이다. 대선 정국에선 여러 정책이 나오지만, 그중 부동산 정책이 제일 큰 관심사일 것이다. 앞서 짚어본 여러 문제점 중 몇몇은 정부에 지나친 개입이 안 좋은 결과를 초래했다. 일부 지수 등 지표에 추이로 주택 가격이 안정화가 됐다는 언론 보도가 있다. 이는 엄밀히 따지면 집값이 두 배 오른 상태에서 안정화가 됐다라기보단 가격 상승세가 주춤해졌다가 맞지 않을까? 모든 경기는 오름세와 내림세를 거듭하며 시세를 형성하는데 이 경기 흐름을 일시적인 대안으로 시행한다면 당연 부작용이 따르기 마련이다. 때론 시장논리가 선순환의 방법이 될 때도 있다. 정책은 사회적 비용도 중요하지만 사회적 효용 면도 간과해서 안된다. 2022년 임인년 새해에는 보다 실효성 있는 정책으로 코로나로 지친 국민이 힘이 나는, 더불어 밝은 미래가 기대되는 한 해가 되길 바라본다.