비사업용 토지 중과폐지와 그 사례

부동산 및 지방건설경기 침체로 그 수요 진작 및 활성화를 위한 세무환경이 급변하고 있다. 특히 올해 3월 16일에 기획재정부에서 발표한 '경제 활성화 지원 세제개편안'이 4월 30일에 국회 본회의에서 최종 의결돼 당초 정부안대로 3주택 이상 보유자와 비사업용토지에 대하여 적용하던 중과세율을 기본세율로 조정하되, 투기수요 발생가능성을 감안해 투기지역의 경우 기본세율에 10%p를 추가 과세하는 환수장치를 마련하고, 2010년 12월 31일까지 한시적으로 적용된다.

이는 2009년 3월 16일 이후 양도 분부터 소급적용하게 된다. 이에 관련 규정의 구체적인 내용을 살펴보면 첫째, 1세대 3주택은 2004년부터 양도소득세율이 60%로 중과세적용 되었으며, 장기보유특별공제가 배제되었고, 2009년1월1일부터 45%로 양도세율이 인하된 이후, 2009년3월16일 ~ 2009년12월31일까지 6%~35%, 2010년도는 6%~33%일반 누진세율이 적용된다. 다만 투기지역의 경우, 2010년12월31일까지 '기본세율+10%p'추가과세 적용한다.

둘째, 2006년 1월부터 부동산 실거래가 신고제도가 시작되어, 2006년 6월부터 실거래가 등기부 기재제도가 시행되었고, 당시 부동산가격 급등으로 2007년 1월부터 비사업용토지에 대해 장기보유특별공제의 배제 및 60%의 양도세 중과세적용이 전면 실시되었음은 주지의 사실이다.

현행 소득세법은 ① 재촌 자경하지 않는 부재지주농지 ② 공익용 또는 재촌 소유 등이 아닌 임야 ③ 일정요건 외의 목장용지 ④ 기준면적초과분의 재산세 종합합산 토지 ⑤ 주택정착면적의 5배(도시지역 밖: 10배)를 초과하는 주택부수 토지 등을 비사업용 토지로 규정하고, 법령 등 부득이한 사유의 토지 및 2006년12월31일 이전 상속받은 토지 또는 직계존속으로부터 상속·증여받은 토지, 2006년12월31일 이전에 20년 이상 소유 토지, 수용 등 부득이한 사유의 토지에 대해서는 그 예외를 두고 있다.

이처럼, 개인소유의 비사업용 토지는 2007년1월1일부터 60%의 중과세 적용된 이후, 이번 세법 개정으로 2009년3월16일 ~ 2009년12월31일까지 6%~35%, 2010년1월1일 이후 6%~33% 일반 기본세율이 적용되게 된다. 다만 투기지역의 경우 2010년 12월 31일까지 '기본세율+10%p'추가과세 적용한다.

셋째, 법인이 보유한 비사업용 토지 및 주택을 양도하는 경우도 종전의 각 사업 년도 소득에 대한 법인세 외에 특별부가세(30%p) 중과제도를 배제 적용한다. 다만 투기지역의 경우 2010년12월31일까지 법인세 추가과세(10%p)를 적용한다.

끝으로, 그 사례 하나를 들어 보면, 청주시에 주소를 둔 퇴직공무원 A씨가 2002년8월10일에 괴산군 청천면 화양리에 3천370평방미터의 전(밭)을 1억 원에 구입해 자경하다가 2009년에 B씨에게 2억 원에 당해 토지를 양도하는 경우로서 비사업용 토지에 해당되는 경우, 만약 2009년3월15일 이전에 양도한 경우 그 양도소득세 5천265만원의 세 부담이 있었으나, 세법개정으로 2009년3월16일 이후 양도하는 경우 그 양도소득세는 1천798만6천500원의 세 부담을 지게 된다.

이처럼, 부동산 실거래가 과세제도하에서 비사업용 토지 등의 양도소득세 중과세는 부동산거래의 급감 및 세 부담이 과중했던 것이 사실이다. 모쪼록 침체된 부동산 경기 활성화에 도움이 되고, 개개인의 의사결정에 유용한 정보가 되길 바란다.