"거짓말을 새빨간 거짓말로 덮네요"

춘추관 이러쿵저러쿵-대장동 환수비율 따져보니
경실련 "성남시 1천830억 원, 민간 1조6천억 원"
이재명 "만·관 합작으로 50~70% 환수 최대 성과"
민간개발도 최대 70% 기부채납 "놀랄 일 아니다"

［충북일보］ 여권의 대선 후보인 이재명 경기지사의 대장동 사업을 놓고 온 나라가 시끄럽다. 이 지사는 자기가 그린 그림을 스스로 칭찬하는 이른바 자화자찬을 하고 있는 반면, 야권과 경실련 등은 이에 동의하지 않고 있다.

현재 최대 쟁점은 민간개발 또는 공영개발이 아닌 민·관 합작으로 이뤄진 대장동 사업이 성과이냐, 아니면 민간 기업에 특혜를 준 것이냐를 놓고 양측의 주장이 180대 다르다는 점이다.

◇청주지역 사례 보면

청주지역의 최대 부동산 개발사업으로 꼽히는 옛 대농지구 복합개발 사업. 당시 시행사는 공장용지를 건축이 가능한 대지로 바꾸는 인허가를 통해 청주지역의 최대 핫플레이스를 만들었다.

대규모 개발사업의 성패는 개발 전 지목(地目)이 무엇이었느냐가 가장 중요하다. 대지, 밭, 논, 과수원, 임야, 공장용지 등 10여 개의 지목 중 가장 저렴한 토지는 산(임야)이다. 공장용지 역시 대지 등과 달리 저렴하게 땅을 매입할 수 있다.

대농지구는 청주시의 인허가를 받아 민간개발로 진행됐다. 이 과정에서 시행사는 전체 개발부지의 40% 이상을 기부채납 했다. 청주시가 40%를 환수한 셈이다. 시는 이 땅을 도로와 공공시설, 녹지 등으로 활용하면서 시 재산으로 확보했다.

물론, 대장동 사업은 청주 대농지구 사업과 비교대상이 아니다. 대농지구는 공장용지 등을 개발한 복합사업이었다면 대장동 사업은 대부분 녹지와 임야, 논과 밭 등 정비되지 않은 지역에 대한 일종의 도시개발 사업이기 때문이다.

토지의 목적이 상당수 임야(산)인 점을 감안할 때 청주에서 가장 유사한 사례는 민간 도시공원 조성사업이다. 시민단체의 반대가 심하지만, 청주 매봉공원 사업의 경우 시공사인 한화건설이 오는 2024년까지 1천849세대를 공급하는 내용이다.

여기서 주목되는 내용은 기부채납 비율이다. 대농지구의 기부채납 비율이 40% 이상이었다면 매봉공원은 무려 70%다. 40~50%와 70%는 왜 차이가 날까.

매봉공원은 주로 지목이 임야이기 때문에 저렴하게 민간이 소유한 토지를 수용할 수 있어서다. 이 때문에 전체 면적의 70%를 청주시에 기부채납하고 30%만 개발해도 시행사 입장에서는 이윤을 추구할 수 있다고 계산한 것이다.

이 사례로 볼 때 이 지사가 민관 합작 대장동 사업에서 현금 1천830억 원을 환수한 것을 최대 치적으로 볼 수 없다는 주장이 설득력을 얻고 있다.

핵심은 기부채납 비율과 현금 환수액이 40~50% 범위에 속하는지, 아니면 70%에 달하는지가 매우 중요하다.

경실련이 주장한 '10% 공공환수'는 민간개발에서도 기부채납을 통해 20~70%까지 환수할 수 있는 것을 당연한 것으로 보고, 현금으로 환수한 금액만 인정한 것으로 보인다.

반면, 이 지사 측은 당연히 이뤄져야 할 40% 정도의 기부채납과 1천830억 원을 합쳐 최대 치적으로 포장한 것으로 추정된다.

◇SPC는 왜 설립했을까

만약 화천대유와 성남시도시개발공사가 민관 합작으로 개발사업에 나선다면 두 곳은 곧바로 시행사의 지위를 갖게 된다. 이 상황에서 화천대유와 성남도공은 또 다시 시행사격인 SPC를 설립했다.

보통의 개발사업은 시행사가 시공사를 선정하면 각 금융기관들이 시공사의 신용도를 보고 PF(프로젝트파이넨싱)를 통해 자금을 지원하고 추후 이익을 정산하는 방식이다.

일각에서는 화천대유의 자격미달도 지적하고 있다. 토지수용 단계까지 용역계약에 그쳐야 하는 업체가 공공기관인 성남도공과 함께 시행사 범주까지 도약하면서 SPC 설립이 불가피했을 것이라는 내용이다. 금융권들이 화천대유를 보고 자금을 지원하기 어려워 SPC가 필요했다는 시각이다.

충북에서 대형 시행사업을 벌였던 한 관계자는 20일 통화에서 "대장동 사업은 파면 팔수록 각종 이권과 로비사실이 확인될 수밖에 없는 구조"라며 "국민들은 현재 이 지사가 개발사업과 관련된 크고 작은 거짓말을 새빨간 거짓말로 덮는 스킬에 당황하고 있다"고 밝혔다. 서울 / 김동민기자