실거래가 띄우기, 바로잡을 때

김순구

감정평가사·前 한국감정평가사협회 전회장

지난 7월 정부는 "기획조사를 통해 시세 조정 목적으로 거짓으로 거래가 완료된 것처럼 높은 가격에 거래 신고만 하고, 추후 이를 해제 신고하는 '실거래가 띄우기' 사례를 최초로 적발하는 성과가 있었다"라고 밝혔다.

실거래가 띄우기의 방법도 다양하고 교묘했다. 대표적으로 공인중개사가 처제 아파트를 자녀 명의로 고가 매수하고, 다시 제3자에게 높은 가격으로 중개한 후 이득을 취했다고 한다. 그 외에도 중개보조원이 아파트를 시세보다 높게 본인 명의로 신고한 후 그 금액으로 매매 중개하고 종전 거래를 해제한 사례도 있었다고 한다. 이는 명백히 부동산 시장교란 행위다.

정부는 부동산 시장교란 행위가 더는 발붙일 수 없도록 강력히 단속해 나갈 방침이라고 했고, 대검찰청도 전국 검찰청에 '실거래가 띄우기' 등 부동산 시장교란 행위에 대해 엄정하게 처벌할 것을 지시했다고 밝혔다.

정부는 앞으로도 부동산 시장교란 행위를 지속해서 적발하고, 강력한 처벌로 재발을 방지해야 한다. 그러나 더욱 중요한 것은 부동산 시장교란 행위가 발생하는 근본적인 원인을 분석하고, 국민이 피해를 보기 전에 실거래가의 적정성을 조정·검증한 조정실거래가를 투명하게 공개할 필요가 있다.

실거래가는 무엇인가? 통상적으로 부동산 거래당사자 사이에서 실제 거래된 금액을 말한다. 우리나라의 경우 2006년부터 부동산을 거래하면 거래당사자는 거래계약의 체결일로부터 30일 이내에 실제 거래가격을 시장·군수 또는 구청장에게 공동으로 신고해야 한다.

법률에 따라 신고를 하지만 실거래가에는 거래당사자의 상황에 따른 이해관계가 얽혀져 있어 이를 곧이곧대로 믿고 부동산거래의 지표로 삼는다면 문제가 나타날 수 있다. 거래당사자는 처한 상황에 따라 가격을 높게 또는 낮게 거래할 수 있으며, 불법적으로 거래가를 조정할 수도 있기 때문이다. 그러한 문제가 이번 정부 조사에서 드러난 것이다.

부동산시장은 대표적인 정보 비대칭 시장이다. 부동산을 필요로 하는 사람보다 부동산을 가지고 있는 사람이 압도적인 정보 우위에 있다. 부동산의 시장 질서를 건전하게 유지하려면 이러한 정보의 비대칭을 줄여나가야 하지만, 우리나라의 경우 부동산을 거래할 때 국민이 믿고 기준으로 삼을 만한 거래지표가 사실 마땅치 않다. 세계적으로 경제 규모는 10위권에 진입했지만, 부동산 투명성 지수는 30위권에 머물고 있는 것이 이를 잘 말해주고 있다.

국민에게 새로운 지표를 투명하게 제공하고, 국민들이 그 지표를 믿고 부동산거래를 할 수 있도록 정부는 부동산 정책을 통해 그 환경을 조성해야 한다.

실거래가가 국민이 믿고 활용할 수 있는 부동산거래 지표로 활용되기 위해서는 실거래가를 검증하고 조정할 수 있는 제도가 도입되어야 한다. 실거래가의 검증·조정 과정을 통해서 거래당사자 간의 특수상황이 배제된 제대로 된 가격을 국민들이 알수 있게 해야하기 때문이다.

우리나라에는 국가로 부터 임무를 부여받은 다양한 전문자격사가 있다. 특히 감정평가사는 부동산시장에서 부동산이 가지고 있는 올바른 가격을 찾아내도록 훈련되어진 사람들이다. 이들을 통해 거래가격에 개입된 이해 당사자간 특수한 사정을 걷어내고, 누구나 인정할 수 있는 객관적 가격으로 실거래가를 조정하고, 검증해 나간다면 부동산 거래가격의 왜곡으로 인한 피해를 사전에 예방할 수 있을 것이다.

이렇게 형성된 실거래가와 공시가격을 투명하게 공개해 나간다면 국민이 신뢰할 수 있는 부동산 거래지표가 될 수 있다. 이는 공정한 부동산 거래문화에도 크게 기여할 것이다.

실거래가 띄우기로 부동산시장의 왜곡을 단속만 하려하지 말고, 실거래가가 국민에게 신뢰받을 수 있는 거래지표로 활용될 수 있도록 정책적 제도보완이 필요한 때다.