청주 도시공원 민간개발 제대로 알자-④판단은 시민 몫

산림 파괴, 아파트 과잉공급 논리 부족
제대로 된 공원 조성으로 생활여건 향상

［충북일보］ 이르면 올해 연말 청주시가 추진한 도시공원 민간개발 첫 성과가 나온다.

가장 먼저 사업을 추진한 새적굴과 잠두봉 근린공원 두 곳이다.

시민들은 이 두 곳에 조성된 도시 숲을 보고 시의 도시공원 민간개발이 잘못된 정책인지, 과감한 발상 전환인지를 따져 볼 만하다.

보존이 아닌 파괴로 산림 가치를 훼손했다면 나머지 도시공원 6곳 민간개발 추진을 철저히 반대해 철회시켜야 한다.

하지만 대다수는 자신의 집 주변에 휴식, 산책, 놀이 등이 가능한 도시 숲을 만든 민간개발 정책에 수긍하고 동조할 가능성이 크다.

오히려 민간개발로 공원을 꾸며주지 않은 다른 도시공원 주변 주민들이 사이에서 원성이 나올 수 있다.

도시공원 1곳당 70% 이상을 원형을 그대로 유지하면서 공원으로 조성·보존해주는 민간개발은 시민 입장에서 손해 보는 장사가 아니다.

자신이 낸 세금 한 푼 안 들이고 번듯한 공원을 만들 준다는 데 반대할 시민은 없을 것이다.

단 개발업자는 공원조성 비용을 충당하기 위해 공원 30% 미만을 아파트 단지로 건립해 여기서 얻은 분양 수익으로 자금을 조달한다. 민간업자가 무상으로 공원을 기부할 리는 만무하다.

이를 두고 극소수 민간단체와 환경운동가로 구성된 시민대책위는 민간개발을 반대한다. 특히 구룡공원 민간개발은 격하게 반응하다.

합리적인 대안을 무조건 '아니다'라고만 반대하는 주된 목적이 무엇인지 궁금할 정도다.

이들이 주장하는 산림 파괴는 진위를 가릴 필요가 없을 정도로 논리가 빈약하다. 전체 산림의 30% 미만, 그것도 경작지로 이미 훼손된 구역에 아파트 단지를 개발하는 데 이를 산림 훼손 주범으로 몰아가는 주장은 설득력이 떨어진다.

또 다른 반대 논리로 청주지역 아파트 분양 시장 악화를 내세운다. 언제부터 환경 분야 관련 단체에서 아파트 과잉공급과 미분양을 우려했는지 의문이다.

청주지역 아파트 분양시장은 '흥덕구·청원구 불패' '상당구·서원구 침체'로 4개 구(區)별로 상황이 달라진다.

흥덕구와 청원구 2곳은 지난 3월 현재 아파트 분양률이 평균 99%로 사실상 100% 분양이다. 이 두 개 구에 있는 아파트 중 분양률 90%대를 넘기지 못한 곳은 하나도 없다.

상당구는 동남지구의 한 아파트는 분양률 50%대를 넘지 못할 정도로 고전하고, 전체 평균 분양률은 87.5%를 유지한다. 서원구에서는 현재 아파트 1곳이 분양 중인데 분양률은 73.7%를 기록하고 있다.

청주라는 동일한 지역에서 이렇게 분양률 차이를 보이는 이유는 바로 인프라 때문이다. 생활여건이 열악한 지역은 당연히 분양률이 떨어지고, 그렇지 않은 곳은 불패를 이어간다.

결국 아파트 분양시장은 공급 물량 영향도 어느 정도 있지만, 주변 생활여건이 어떠냐에 따라 '미분양이냐, 완판이냐'로 갈린다.

그런데 도시공원 민간개발은 해당 지역 생활 인프라 수준을 향상시켜주는 역할을 한다. 그럴듯한 공원이 들어서면 이 영향으로 주변 지가 상승은 물론 미분양도 해소할 수 있다.

민간개발 공원 8곳에서 일시에 아파트 물량을 쏟아내면 과잉공급이 불가피하다는 주장 또한 '분양보증심사'를 모르고 하는 소리다.

청주는 미분양 관리지역으로 공동주택을 공급하려면 '주택도시보증공사'로부터 분양보증 예비심사와 사전심사를 거쳐 보증보험증권을 발급받아야 한다. 여기서 탈락하면 주택건설사업계획 승인을 받았어도 입주자 모집 신청, 즉 분양 자체를 할 수 없다.

아파트 과잉 공급이라고 판단될 때는 보증서 발행을 중단해 공급을 차단하는 안전 장치다.

민간개발 도시공원에서 아파트 물량이 쏟아지면 분양보증심사에 걸려 분양 자체를 할 수 없다.

다시 말해 과잉공급은 이뤄질 수 없고, 미분양 물량이 어느 정도 해소되면 순차적으로 시차를 두고 아파트 분양이 가능하다는 뜻이다.

이 같은 법적 절차와 지역 분양시장 특성상 도시공원 아파트 건립이 과잉공급 또는 시세 하락으로 직결된다고 단언할 수 없다.

현재 민간개발 도시공원 8곳 중 2곳은 공사 중, 1곳은 보상준비, 나머지 5곳은 실시계획인가와 제안서 선정을 앞두고 있다.

시민들은 도시 숲을 지키면서 생활여건까지 개선하는 합리적인 대안이 과연 무엇인지 살펴봐야 한다. 끝

/ 박재원기자 [e-mail]