'채산성 없는' 오송역세권개발사업 물거품 되나

민간사업자들, 비싼 땅값·이주자 택지 비용 '부담'
충북도, 오송역세권 투자 지분율 변경 불가 판단
23일께 심의위…응모한 2곳 '부적격' 결론 내릴 듯

KTX오송 역세권 개발사업이 끝내 좌절의 고통을 겪게 됐다.

수년에 걸쳐 진행돼 오던 오송 역세권 개발은 민간사업자 공모에서 적절한 업체가 나타나지 않아 실패로 이어진 것으로 분석되고 있다.

10년 가까이 답보 상태인 충북 오송 역세권 개발사업에 대한 3번째 공모에 제대로 된 민간 컨소시엄이 나서지 않은 것은 개발에 따른 '매력'이 부각되지 않기 때문이다.

역세권 개발사업이 물거품으로 갈 수밖에 없는 가장 큰 이유에는 비싼 땅값과 이주자 택지가 걸림돌로 작용했다고 해도 과언은 아니다.

공모에 참여했던 2곳의 컨소시엄은 "비용 부담 커 실익 없다"며 까다로운 조건을 제시하고 나섰다. 비용대비 실익을 찾을 수 없다는 판단으로 민간사업자가 쉽사리 나서지 못한 이유이다.

이번 3차 공모에 2개 업체가 응모했으나 51% 지분이나 시공권, 미분양 용지 인수, 채무 보증 등 충북도가 수용하기 어려운 조건을 제시, 수용할 가능성이 크지 않아 보인다.

결국 충북도가 역세권 개발에서 손을 떼는 수순을 밟게 되는 모양새가 됐다.

3번의 공모에서 이렇다할 민간사업자를 찾지 못한 것은 개발에 따른 비용 부담이 커 실익이 없기 때문이라는 것이 대체적인 분석이다.

치솟을 대로 치솟은 땅값과 토지주들에게 제공해야 하는 이주자 택지가 발목을 잡은 것이다.

개발을 위한 고가의 땅값 보상과 이주자 택지 제공은 개발비 부담으로 작용하고, 이는 결국 분양가를 끌어올릴 수밖에 없게 되기 때문이다.

높은 분양가는 토지 미분양으로 이어지게 되고, 미분양 장기화는 개발 비용을 제때 뽑지 못한 채 장기간 발목이 잡힐 수 있을 수 있다는 점에서 유력한 민간 사업자들이 외면했다는 분석이 나오고 있다.

특히 인근의 세종시가 건설되면서 상당한 부담을 안게 됐다. 세종시는 그야말로 일사천리로 도시로서의 개발이 진행되고 있었고, 오송 역세권의 땅값은 세종시의 땅값을 넘어 개발 자체에 흥미마저 떨어뜨렸다.

3차 공모에서도 마땅한 민간사업자가 나서지 않으면서 오송역세권 개발지구는 지정 해제 절차를 밟을 처지에 놓였다. 난개발을 우려하는 목소리도 크지만 뾰족한 대안을 찾기도 쉽지 않아 보인다.

◇ 가격 급등 '금싸라기 땅'

오송 역세권 개발은 충북도가 2005년 10월 '오송 신도시 건설 기본계획안'을 내놓으면서 시작됐다. 민선3기에 이어 민선4기를 거치면서 오송 역세권 개발사업은 상당부분 고쳐지고 변화됐다. 민선5기 이시종 충북호는 민선4기 계획을 전면 수정해서 내놨다.

충북도는 당시 역세권 도시개발지구 지정, 개발계획 및 실시계획 수립 절차를 마무리하고 이르면 2007년부터 사업 시행에 나서겠다는 청사진을 내놨다.

당시 오송 역세권은 바이오 신도시, 세종시 배후 도시가 될 것이라는 기대감이 맞물리면서 땅값이 급등했다.

이 지역의 2006년 공시지가 상승률은 80%에 달했다. 당시 충북도는 평균 4.4%, 오송읍을 포함한 청원군은 7.3%의 지가 상승률을 기록하는데 그쳤던 점을 고려하면 오송의 땅값은 '폭등'했다는 표현이 적절하다.

그러나 부동산 경기 침체로 투자 심리가 얼어붙은 상황에서 땅값마저 단기간 내에 2배가량 뛰면서 역세권 개발은 민간사업자들로부터 철저히 외면받았다.

지난해 말부터 2차례 민간 사업자를 공모했으나 응모 업체가 없어 무산됐다.

충북도가 부랴부랴 청주시와 청원군이 51%의 지분을 대도록 하는 '부분 공영' 방식으로 전환, 49%의 지분만 투자할 민간사업자를 찾는 3번째 공모에 나섰지만 유력 대기업들은 관심조차 보이지 않았다.

'금싸라기 땅' 탓에 충북도 출자기관인 충북개발공사는 총사업비 3천102억원의 63.5%(1천970억)를 토지 보상비로 책정했다.

이런 탓에 사업계획서를 지난달 26일 제출한 한 컨소시엄은 사업 규모를 축소해 851억원 한도에서 토지를 보상하겠다는 조건을 내걸었다.

또 지분율을 변경해 시공권을 자신들에게 주고 미분양 용지의 90%와 채무를 자치단체가 인수해 달라고 제안했다.

또 다른 컨소시엄은 사업 축소를 언급하지는 않았지만 미분양 용지 100% 자치단체 인수, 시공권 제공, 충북도의 채무 보증을 요구했다.

충북도 고세웅 바이오환경국장은 지난 9일 기자간담회에서 "지분율 변경이 법적으로 가능한 것인지를 검토해 보겠으나 신용 보증·사업규모 축소·미분양 토지 인수는 어렵다"고 못박았다.

도는 사실상 이때부터 백지화 선언을 한 것과 마찬가지였다.

◇ 이주자 택지도 개발 저해에 한몫

토지 소유자들에게 제공해야 하는 이주자 택지 역시 민간 사업자들에게는 부담이 됐다.

오송 역세권에 거주하는 주민은 321명이다. 1천970억원의 토지 보상비도 이들에게 지급될 돈이다.

이들 가운데 일부는 이주자 택지를 요구하고 있다. 이주자 택지는 시행자가 공급가의 70%에 제공한다는 점에서 이 택지를 분양받으면 30%의 이득을 챙기는 셈이다.

그러나 토지 소유주 상당수가 시세차익과 보상을 노려 지은 속칭 '벌집'을 몇 채씩 갖고 있다는 의혹이 일고 있다.

충북도에 따르면 오송 신도시 건설 기본계획안이 나온 2005년 10월 이후 최근까지 125건의 개발 행위 신청이 접수, 허용됐다.

물론 이들 개발행위 전부가 '벌집'을 짓기 위한 것으로 단정할 수는 없지만 이주자 택지를 노린 부동산 투기 행위도 적지 않았던 것이 사실이다.

이주자 택지 비용만 150억∼160억원에 달할 것이라는 추산도 나왔다.

실제 충북도가 올해 초 오송역세권 개발 면적을 대폭 줄이기로 방침을 정하자 개발 대상지역에서 제외된 원주민 대책위원회는 "개발지역에 '벌집'이 대거 포함된 것에 분노를 느낀다"며 축소 방침 철회를 촉구하기도 했다.

오송의 한 부동산 중개업자는 "60%가 넘는 토지 보상비에 200억원 가까운 이주자 택지 개발비까지 주게 되면 민간 사업자에게 돌아갈 게 뭐가 있겠느냐"며 "업체들이 개발 실익이 없다고 판단, 사업에 참여하지 않는 것"이라고 강조했다.

고 국장은 2곳의 컨소시엄과의 협상이 결렬 때 '완전 공영' 방식으로 역세권 개발이 가능하겠느냐는 질문에 "어렵다"고 일축했다.

즉, 이번에 공모가 무산되면 추가 공모는 물론 개발방식 변경이 시기상 불가능해 오송 역세권 개발사업은 무산되는 것이다.

/ 엄재천기자 [e-mail]