청주시 조정대상지역 해제와 부동산 시장 전망

길진석

한국공인중개사협회 충북지부 대의원

가을에만 볼 수 있는 풍경은 어느 절기보다 운치 있고 정리 정돈이 잘 된 느낌이 든다. 사뭇 강력한 여름빛이 지난 뒤 오는 가을은 그런 것 같다. 정말 가을엔 누군가에게 편지를 써야 될 거만 같다. 충북지역 청주권역의 그동안 부동산 규제로 발목을 잡아오던 조정대상지역의 해제가 발표됐다. 발표된 주 내용을 보면 세종시를 제외한 지방의 모든 규제지역이 해제됐고 수도권은 인천이 투기과열지구에서 조정대상지역으로 조정됐다. 정부는 21일 '주거정책심의위원회'와 '부동산가격안정심의위원회'를 열고 이 같은 규제지역 조정안을 의결했는데, 이번 규제지역 해제 결정으로 현재 전국의 규제지역은 투기과열지구가 43곳에서 39곳으로 축소되고, 조정대상지역은 101곳에서 60곳으로 줄었다. 비수도권 지역 중 유일하게 투기과열지구와 조정대상지역으로 동시 지정돼 있는 세종시도 투기과열지구가 해제됐다.

청주시는 2020년 6월 19일 조정대상지역으로 지정됐는데 국토교통부의 지정 사유는 '아파트값 단기간 급등 및 투기수요 유입 차단'이었고, 대상 지역으론 청주시, 오창·오송읍 동지역이었다. 국토교통부는 2020년 5월 청원구 오창읍이 방사광가속기 후보지로 선정된 직후 부동산 시장이 이상과열 조짐을 보이자 한 달 뒤 이같이 규제 지역으로 지정했는데 아파트 미분양 관리 지역에서 하루아침에 규제 지역으로 지정된 셈이다.

청주시는 지정된 이후 같은 해 11월 16일에 1차 해제 신청을 했고, 지난 5월 13일과 8월 31일에 각각 2, 3차 해제 신청을 했다. 총 세 차례 해제 신청을 거쳐 조정대상지역으로 지정된 지 2년 3개월 만에 전면 해제됐다.

조정대상지역 해제에 따라 LTV, DTI 등 가계대출 추가 규제를 적용받지 않게 되고, 2주택 이상 다주택자에 대한 취득세 중과, 다주택자 양도소득세 중과·장기보유 특별공제 배제와 같은 세제 규제도 없어진다. 주택과 분양권 등도 거래가 쉬워진다. 주택 취득 시에도 자금조달 계획 신고 의무, 증빙자료 제출 의무에서도 자유로워 진다.

여기서 지정 요건을 다시 한번 볼 필요가 있다. 지정요건은 필수요건(1)과 선택요건(3)으로 정리되는데 필수요건을 충족하고 선택요건 3가지 중 하나의 요건만 충족해도 조정대상지역으로 지정은 가능하다. 그럼 해제 신청이 이뤄지고 해제되기까지 지정 요건에서 벗어났다는 결론인데 그 요인을 여러 자료로 확인해 보면 외지인 주택 매입 비율이 '2021년 6월 이후 13개월 연속 감소' 했고, 2022년 7월 외지인 매입 '주택수 502호'는 2020년 6월 '2천724호' 대비 81.6% 감소한 수치이다.

그럼 이와 같은 비교 지수로 본다면 "청주권역 부동산의 가치는 정말 하락 국면인가?"

필자는 단순 비교 지수보다는 현재 전반적인 거시적 경제 변화에 더 주목할 필요가 있다고 본다. 지금은 고금리 시대로 접어든 상황이다. 2021년 8월 기준금리는 기존 0.5%에서 0.75%로 인상됐고, 이후 11월 1%, 2022년 1월 1.25%, 4월 1.5%, 5월 1.75%, 7월에는 0.5% 인상된 빅스텝이 단행돼 2.25%로 올랐다. 하루가 멀다 하고 오르는 기준금리는 1년이 채 되지 않은 기간 동안 1.75% 인상됐다. 앞으로의 경기 전망으로는 자이언트 스텝인 0.75% 폭으로 오를 수 있는 고금리 시대인 것이다.

"고물가와 고금리 그 속에서 안 오르고 작아지는 건 내 월급밖에 없다"는 자조적인 말이 가볍고 어색한 말이 아닌 현실이다.

지금 같은 부동산 경기 흐름은 단순히 수치 비교로 전망과 예측보다 급격한 경기 변화에 맞춰 세분화하고 다양한 접근이 필요하다. 현재 청주권역의 부동산 가치는 전체적인 부동산 시장 흐름과 크게 벗어나지 않지만 아직까진 다른 지역에 비해 매력적인 가치가 충분하다.

부동산 경기 침체가 가시화되는 위축된 상황에서도 최근 오송 국제도시의 아파트 분양은 100% 청약 마감을 기록했고 충북경제 자유구역청은 앞으로도 오송 국제도시 활성화와 내륙 경제거점도시 기반조성을 위해 가능한 수단을 모두 검토 활용하겠다는 청사진도 나오고 있다.

무엇보다 청주권역의 부동산의 잠재력은 상대적으로 타 지역보다 저평가 됐다는 점이다. 이번 조정대상 지정 규제가 해제되면서 부동산 시장에 단기간의 긍정적인 변화는 좀 더 지켜볼 대목이지만, 충북지역의 '부동산 가치는 시간은 필요해도 믿음에 변화는 없을 것'으로 기대가 된다. 부동산 경기가 긍정적인 신호가 되어 충북지역 전반적인 경제 성장에 마중물이 되길 바란다.