조정대상지역 해제, 지방선거 '뜨거운 감자'

길진석

한국공인중개사협회 충북지부 대의원

오는 8회 전국 동시 지방선거가 후보자 등록신청이 마감되고 (5월 12~13일), 사전투표가 다가오면서 (5월 27~28일) 점점 열기가 달아오르고 있다. 6월 1일 본선거는 대선을 치른 지 불과 3개월여 지난 후 바로여서 향후 중요한 변곡점이 될 듯하다. 오는 선거는 여타 다른 선거처럼 주요 쟁점이 여럿 있겠지만, 이번 선거 역시 부동산 시장 안정화 정책은 빼놓수 없는 키워드가 되고 있다.

여러 관심사 중 지난 2020년 6월 '조정대상지역' 지정으로 인한 규제의 해제 여부가 중요 이슈가 되고 있다. 먼저 '조정대상지역'은 부동산 규제조치로 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 3가지가 있다. 청주는 2020년 6월 19일 조정대상지역으로 지정됐다. '조정대상지역' 지정 효과는 정부가 부동산 시장이 과열되는 걸 막기 위해 시행하는 조치로, 주택 가격과 청약 경쟁률 등을 고려해 분양 과열 또는 과열될 우려가 있는 지역을 조정대상지역으로 지정해 분양권 전매 제한, 1순위 청약 자격 강화 등을 규제한다. 또 거래세인 취득세는 주택 수 대비 최고 12%에 이른다. 최근 전국적으로 집값이 하락하고 미분양 물량이 크게 늘면서 해당 지자체들은 정부에 조정대상지역에서 해제를 요구하고 있는데, 올해 대구시를 포함한 울산시, 충남 천안시, 경남 창원시, 경북 포항시 등 지방은 물론 경기 김포시, 동두천시, 안산시, 파주시 등 10곳이 넘는 지자체가 정부에 규제지역 해제를 요청한 상태다.

조정대상지역의 지정 필수요건인 '직전 3개월간 주택 가격 상승률이 소비자 물가 상승률의 1.3배 초과' 1가지와 선택 요건 '①직전 2개월간 월평균 청약경쟁률 5:1 초과 ②주택보급률·자가주택 비율 전국 평균 이하 ③직전 3개월간 분양권 전매 거래량 전년 동기 대비 30% 이상 증가' 3가지 중 1가지를 충족하면 국토교통부의 주거정책심의위원회에서 심의·지정하는데, 청주 지역은 3개의 선택 요건 중 2개가, 지정요건은 지난 2월부터 '조정대상지역 지정요건'에서 벗어나기 시작했다. 청주시는 충북도와 협의해 신청 여부를 결정한다는 입장인데, 청주가 조정대상지역에서 해제되려면 오는 6월 열리는 국토교통부의 주거정책심의위원회 직전인 5월까지 유지돼야 한다. 2020년 6월 19일 조정대상지역으로 지정된 뒤 같은 해 11월 해제 요청 이후 두 번째인데, 시 관계자에 따르면 13일 "주택 거래량이 감소하고 매매 가격 상승세가 둔화하는 등 주택시장이 안정됐다고 판단돼 해제를 요청했다"라고 밝힌 바 있다.

이에 전국 동시 지방선거 후보자들 역시 표심을 위해 입장을 밝히고 있는데, 노영민 더불어민주당 충북지사 후보는 "청주 조정지역 해제를 책임지고 해결하겠다"며 "조정지역 해제와 관련해 최근까지 국토교통부와 지역 상황을 설명하고, 조정지역 해제의 필요성을 강력하게 전달해 긍정적인 답변을 얻어냈다"라고 전한 바 있다.

김영환 국민의힘 충북지사 후보 역시 조정대상지역 해제를 위해 원희룡 국토교통부 장관에게 청주의 부동산 실정을 설명하면서 "조정대상지역으로 인한 대출규제 강화, 취득세 부담, 거래량 감소로 분양 심리 위축 등 이중, 삼중 피해를 입고 있다"며 "조정지역에서 조속히 해제해 주길 바란다"라고 요청했고, 이에 원 장관은 "적극 검토하겠다"라고 답한 것으로 알려졌다.

국토교통부 장관에게 지정 해제 요청은 조정대상지역 지정 후 해당 지역의 주택 가격이 안정돼 더 이상 조정대상지역으로 유지할 필요가 없다고 판단되는 경우로 요청을 받은 국토부 장관은 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 40일 이내에 해제를 할 수 있다. 이렇게 되면 지방선거 결과 이후가 될 전망이다.

조정대상지역의 해제 효과는 대출 규제, 취득세 완화 등이 연계돼 부동산 시장에 활기를 띨것으로 전망되지만, 현재 DSR(총부채 상환비율) 대출 규제가 되어 있어 거래 활성화로 인한 지역경제의 긍정적인 효과는 미온적이라 볼 수 있다. 하지만 지금과 같은 거래절벽에선 벗어나리라고 본다.

한편 윤석열 정부 부동산 공약의 세제 완화에 관련된 다주택자들의 양도세를 1년 동안 감면하는 정책이 발표됐는데, 소득세법 시행령 개정 배경은 국민들의 과도한 세부담을 적정 수준으로 조정하고 부동산 시장 안정화를 꾀하는 게 그 목적이라 볼 수 있다. 한시적으로 '다주택자에 대한 양도소득세 중과 조치'가 1년 중단된다. 이번 개정으로 규제지역에서의 다주택자가 주택을 거래하면서 80%가 적용된 세율에서 50%로 줄어 주택거래가 활성될 것으로 기대된다. 공급이 늘어나는 시그널이 예상대로면 실수요자는 내 집 마련의 기회가 좀 더 늘어나 수요 측면도 확대될 것으로 보인다.

임대시장에도 변화가 예상되는데 윤석열 정부는 당장 임대차 3법을 폐지하는 입장에서 개선하는 쪽에 초점을 둘 전망이다. 최근 단번에 폐지하게 되면 임대차 시장에 혼란을 줄 수 있다는 점과 정치적인 이해 관계도 고려된 것으로 해석되는데, 새 원희룡 국토부 장관은 임대차 3법에 대해 근본적인 개선 방안을 모색하겠다는 입장을 밝혔고, 임대차 3법 중 전월세 신고제에 대해선 "과태료 부과 유예 연장이 필요하다"는 의견을 내놓은 상태다.

임대차 3법처럼 처음부터 법과 제도를 개정할 때에는 이해 당사자 간의 대립이나 입장이 상층 되는 사안은 좀 더 신중할 필요가 있다. 또 실질적으로 거래되는 현장의 괴리감이 많지 않게 절충하고 또 실무적인 영역이 반영돼야 한다. 부동산 경제와 같은 경우 작은 변화도 영향은 크고, 그 피해 규모 또한 예측하기 힘듦 만큼 정치적인 이해관계 보단 경제이고 합리적인 대안이 필요하다.