차가워진 부동산 시장

길진석

한국공인중개사협회 충북지부 대의원

충북의 아파트 매매 가격이 15주 연속 하락세를 나타내고 있다. 지난 8월 첫째 주 이후 15주 연속 내림세이다. 9월 21일 조정대상지역 규제가 풀렸지만 급락하는 아파트 가격과 거래절벽은 오히려 심화되고 있다. 충북의 지난달 아파트 매매 가격지수 변동률은 0.64% 하락해 지난 9월의 0.36% 보다 한 달 사이에 두 배 가까이 떨어져, 정부에서 원하는 연착륙이 제대로 이뤄지지 않고 있다. 15주 연속 내림세의 누적 하락률은 1.66%에 다다르며, "오늘보다 내일이 싸다"는 인식에 전반적인 부동산 시장의 분위기는 차가워졌다.

차가워진 원인의 이유를 첫 번째로 꼽으면 "금리 인상"의 여파가 아닐까 쉽다. 올해 마지막 금융통화위원회가 11월 24일 예정되어 있는데, 유례없는 6번 연속 금리 인상이 유력하다는 언론 보도가 많다. 미국발 금리 인상이 계속되고 있고 불안정한 외환시장으로 환율이 1,440원까지 올라가는 등 결국 수입물가가 올라가게 되면 올라간 수입물가가 물가 상승 압력으로 작용될 수 있기 때문에 금리를 올릴 수밖에 없는 구조로 보인다. 긴축을 통한 인플레이션 압력에서 자금 흐름을 보다 안정시킬 위함으로, 금리가 0.25% 인상을 베이비 스텝, 0.5% 인상을 빅 스텝이라고 표현하는데 큰 걸음이든, 작은 걸음이든 금리 인상으로 또 한 번 허리띠를 졸라 매야 할 상황이다.

아파트 매매 가격 하락은 아파트 전세 시장에도 영향이 크다. 매매 가격 하락은 전세 가격도 동반 하락하게 되는데 전셋값이 6월 셋째 주 이후 20주 연속 하락하고, 청주가 포함된 충북의 전세수급 지수도 94.1까지 떨어졌다. 전세수급 지수는 100을 기준으로 200에 가까울수록 전세를 구하는 수요가 많고, 0에 가까울수록 전세 공급이 많다는 의미인데, 지난 7월 셋째 주 이후 계속 100을 밑돌고 있다. 작년 대비 5억원을 웃돌던 전세보증금이 최근엔 4억원 선으로 내려도 거래가 예년에 비해 많지 않다. 계절적인 수요를 감안한 거래를 비교해 봐도 확연히 줄었다.

이런 전세 물량의 적체 현상 심화는 역전세난으로 이어지는데, 실례로 입주한 전세입자가 기존 전세기간 만료로 다른 곳으로 이주하려 해도 전세 보증금을 적시에 반환받지 못하는 문제가 발생되고 있다. 전세 보증금 반환 의무자인 임대인(소유자)의 경우 대부분 새로 들어오는 신규 전세입자의 보증금으로 계약 만료 후 퇴거하는 기존 전세입자에게 반환하는 게 통상적인데 이런 순환이 원활하지 못하다. 다른 문제는 입주 시기 때의 전셋값이 하락하면서 신규 전세입자의 보증금에서 반환 전세보증금의 부족분을 더 충당해야 하는 문제도 발생된다. 또 현재 거주 중인 아파트보다 직주근접에 상권과 학군이 좋은 신규 아파트 단지의 전세 물량도 나오면서 불안감이 더 하다.

아파트 매매 가격 하락의 악영향은 또 있다. 전체 거래량은 줄었지만 개업 공인중개사를 통하지 않는 직거래가 늘고 있는데, 현 거래 시세보다 현저히 낮은 매매가로 직거래를 하는 것이다. 직계 가족, 그러니까 부모와 자녀와의 매매거래의 형태로 세법의 틈새를 악용하는 직거래 비율이 늘고 있다. 급매물처럼 가격을 시세보다 훨씬 낮춰 거래를 만든다. 양도 차익에서 증여보다는 매매거래 방식으로 양도 소득세를 내지 않거나, 증여세를 내지 않는 방식이다. 지금처럼 아파트 가격 하락장은 가격을 왜곡하여 악용하기 쉽다. 증여인지 양도인지 알 수 없는 방법으로 부동산을 대물림하고 있다.

부동산 침체는 관련 업계에도 영향을 미치고 있다. 집을 중개 거래를 하게 되면 부수적으로 여러 협업이 이뤄진다. 새로이 입주를 하게 되면 이사 업체, 새 가구나 가전제품, 도매 장판, 입주 청소 또 인테리어 업 등 함께 필요한 부분이 연결되곤 한다. 하지만 지금같이 관망세가 지속되어 이동이 없으면 연결되는 협업도 힘들어진다.

부동산 시장은 단순히 부동산 산업에만 국한되어 있는 게 아니라, 여러 다양한 사업과 유기적으로 연계되어 있어 같은 영향을 탈 수밖에 없다.

경직된 거래량과 금리 인상은 개업 공인중개사에겐 직관적인 어려움으로 어느 때보다 힘든 시기를 겪고 있다. 한국 공인중개사협회에 따르면 지난 8월과 9월에는 전국에서 각 994곳, 974곳의 중개사무소가 폐업했고, 휴업한 업체까지 합치면 2달 새 2천124곳이 문을 닫은 셈입니다.

한편 이런 부동산 시장 침체 속에서도 충북의 일부 군(郡) 지역이 주목을 받고 있다. 이유는 투자 가치와 양후 발전 가능성 많다는 판단인데, 외부 투자자가 몰리며 거래가 꾸준히 이뤄지고 있다. 산업단지 조성 등 개발 호재 등으로 투자 수요가 집중되는 것으로 분석된다.

20일 한국 부동산원에서도 최근 3개월(7~9월) 외지인(관할 시·도 외)이 가장 많이 사들인 군 지역은 충북 음성이 104건으로 1위를 기록했다. 이어 대구 달성(85건), 울산 울주(79건), 경북 칠곡(77건) 순으로 나타났는데, 인구가 100만명 내외인 대도시 지역의 거래가 얼어붙은 것을 볼 때 이들 군 지역의 선전은 의미가 크다고 볼 수 있다. 이 같은 거래량이 높은 이유는 산업단지 조성이 활발하고, 조성 완료된 산업단지 16곳 외에도, 7곳이 추가로 더 들어설 예정이다. 특히 음성은 지난해와 올해 거래량 대비 소폭 올랐는데, 침체기에서도 9.4% 상승한 수치를 기록했다. 저평가된 원인과 개발 호재 등 투자 가치성에서 의미 있고 긍정적인 수치이다.

역대 어느 정부도 부동산 급락을 원치는 않을 것이다. 부동산 급락에 대한 대비와 연착륙을 위한 정책의 일관성으로 부동산 시장의 신뢰와 정책 효과를 볼 수 있는 대안을 기대해 본다.