아파트 시장 침체 조짐… 9월 청주 조정지역 해제될까

길진석

한국공인중개사협회 충북지부 대의원

제법 뜨거운 햇빛도 차침 가을빛으로 바뀌고 아직은 짧은 옷가지가 어울리지만 겉옷을 둘러도 어색하지 않은 계절의 변화가 점점 뚜렷해진다. 요즘 부동산 경기 침체와 금리 인상 등으로 청주권역 아파트 분양이 늦어지고 건설사들의 분양과 준공 일정 계획에도 차질을 빚고 있다.

올해 초 청주시는 15개 지구에 1만4천900여 세대의 아파트가 분양될 예정이었는데 원자재 가격 급등과 금리 인상 등이 겹치면서 아파트 분양시장이 크게 위축되고 있다. 원자재 가격 인상을 공급자 측면으로 볼 때 금리 인상은 수요자 측면으로 부동산 경기 전반에 걸쳐 영향이 더 크다고 할 수 있다. 금리 인상으로 대출 이자에 대한 부담은 매수심리를 크게 위축시켜 수요가 줄어드는데 이 위축된 심리는 부동산 가격 하락의 주요 요인으로 작용한다.

이런 시장 분위기는 지수에서도 나타났는데 한국 부동산원이 발표한 주간 아파트 가격 동향에 따르면 지난 15일 기준 청주권 아파트 매매 가격은 전주보다 0.07% 떨어져 6월 둘째 주 이후 10주 연속 내림세를 보이고 있고, 충북권 전체 아파트값도 일주일 만에 0.05% 내려 2020년 1월 이후 가장 큰 폭으로 하락폭을 나타냈다. 또 아파트 가격 하락은 전세 시장에도 영향을 미치는데, 소위 말하는 깡통 전세에 대한 위험에 놓이게 된다. 깡통 전세는 '매매 가격 대비 전세보증금의 비율이 매우 높은 주택'을 의미해 전세 보증금 사고 피해는 서민 주거불안으로 직접적인 피해로 이어진다. 이런 심각함을 인지해 주무부처인 국토교통부와 경찰은 합동 분석 및 단속을 강화했는데, 올 들어 사고액이 1~7월 기준 4천279억 원 (2016건)으로, 지난해 5천790억 원 (2천799건)의 약 70%가 넘는 수치이다. 국토교통부는 9월 전세사기 피해자 지원센터를 설치하고 추가 대책을 발표할 예정으로 국세청과 협력해 세입자가 집주인의 체납 사실을 확인할 수 있도록 하는 방안 등이 담길 예정이다.

지난 16일 국토교통부는 윤석열 정부의 첫 부동산 공급대책을 발표했는데 '국민 주거안정 실현방안'이 주 골자이다. 윤석열 정부의 향후 5년간 주택 공급계획이 담긴 일명 '250만 호+α(알파)' 대책은 직전 정부와 달리 민간의 재건축·재개발 등 정비사업을 활성화해 주택 공급을 확대한다는 방안이다. 우선 향후 5년간 신규 정비구역 지정을 확대해 전국에 22만 호 이상이 공급될 수 있도록 추진하기로 했고, 이는 2018~2022년의 12만8천호 보다 70% 이상 많은 수준으로 서울에서는 민간 주도 개발을 공공이 지원해 정비사업 기간을 단축하는 '신속 통합기획' 방식으로 10만 호 이상을 확보한다는 계획이다.

새로운 유형의 사업도 추진되는데, '민간 도심 복합사업' '청년 원가 주택' '역세권 첫집' '내 집 마련 리츠' 등 새로운 유형의 사업도 대거 도입된다. 생애최초 주택구입자를 위해 시세의 70% 이하로 분양되는 청년 원가 주택, 일정 기간 임대로 거주한 뒤 분양 여부를 선택하는 내 집 마련 리츠 주택 등이다. 기존 정부 주택 안정화를 위한 공급 대책은 수도권에 편중된 부분이 많지만, 이번 내용은 전국에 22만 호로 확대한다는 내용으로 세부적인 내용이 더 발표되어야겠지만, 시세의 70% 이하로 분양이 된다면 민간 아파트 분양 시장 전체에도 적잖은 영향이 예상된다.

270만 호의 주택공급을 위해 재건축, 재개발 규제 완화도 추진되는데 재개발·재건축 등 민간 정비사업을 정상화하고, 민간의 창의성을 활용한 도심개발 모델을 신규 도입하여 활성화해 간다는 계획인데, 재건축부담금에 대한 완화, 1주택 장기보유자·고령자 등에 대한 배려 방안, 임대주택 공급 등 공익에 기여하는 사업장은 감면받을 수 있도록 하겠다는 계획 등이다.

재건축 과정에서 발생하는 지나친 이익은 환수하되, 사업 자체를 저해하는 수준의 부담금을 적정 수준으로 완화할 예정이고 9월 내 세부 감면(안)을 발표할 계획이다.

추경호 부총리 겸 기획재정부 장관은 "정부는 변화된 시장 환경을 감안해 안정세가 확고한 지역에 대한 규제지역 추가 해제 등을 포함한 부동산 정상화 과제를 보다 속도감 있게 추진해 나갈 예정"이라고 밝혔는데, 추 부총리의 발언은 부동산 시장 안정세가 보이는 지역에 대해 투기과열지구, 조정대상지역 지정 추가 해제를 속도감 있게 진행하겠다는 의미로 해석된다.

그렇다면 청주도 규제대상지역에서 해제될 가능은 어떨까?

필자는 9월에 조정지역 대상 신청이 된다면 해제될 가능성에 무게를 두고 싶다.

지난 6월에 조정대상 해제 신청이 무산된 이후 대책 발표이기 때문에 시기적으로 해제될 가능성이 더 높다고 예상되고, 예전에는 해제 신청 이후 재신청까지는 6개월이 지나야 신청이 가능하지만, 작년 법 개정 이후 6개월 이내에도 신청이 가능하다. 또한 지난 6월 해제 신청 무산 당시 다른 해제 조건은 충족됐지만 청약률이 높아 무산 되는데, 이때 해제 조건(수치) 판단 기준의 기간을 1월~3월 한정한 전례로 이 번 9월 재신청이 이뤄진다면 4~6월 기간을 기준으로 아파트 청약률은 안정되어가고 있다.

부동산 거래 한파가 지속되는 가운데 지난달 전국 신규 개업한 공인중개업소가 약 3년 만에 최저치를 기록한 것으로 나타났다. 부동산 경기 침체는 지역 경제에도 파급력이 고스란히 전달된다. 조정대상지역 해제가 현실에 맞게 조속히 이루어지길 기대해 본다.