지방 미분양 주택, DSR 규제 완화 효과 제한적일 것

공급과잉·고분양가 원인
부동산PF 정상화·지역별 거점도시 육성해야

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［충북일보］ 지방 미분양 주택 문제 해결에 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 완화 효과는 제한적일 것이라는 분석이 나왔다.

13일 신용상 한국금융연구원 선임연구위원은 '지방 미분양 주택 문제와 거시건전성 감독 차원의 금융정책 대응' 보고서에서 이같이 밝혔다.

보고서에 따르면 고금리 장기화 분양가 급등, 공급과잉 등 영향으로 2022년 이후 비수도권과 수도권 일부지역을 중심으로 미분양 주택이 증가했다.

특히 '악성 미분양'으로 분류되는 준공 후 미분양은 비수도권을 중심으로 지속적인 증가세를 유지하며 2025년 2월 기준 △수도권 4천543호 △비수도권 1만9천179호로 전체 미분양의 33.7% 수준까지 급증했다.

동기간 충북 미분양주택은 2천404호로 전달 대비 3.5% 감소했으나, 준공 후 미분양주택은 565호로 전달 대비 40.2% 증가했다.

보고서는 준공 후 미분양 주택 80.8%가 비수도권 지방에 집중된 것에 따라 지방 중소건설사 미수금이 증가하고, 대출상환 부담이 가중되면서 부실, 폐업, 기업회생을 신청하는 건설사 수가 증가하고 있는 것으로 나타난다고 설명했다.

미분양 주택 규모는 수급측면에서 보면 주택 공급과잉 여부, 거시경제적 측면에서는 경기변동·금리수준·정부정책 등에 의해 크게 영향을 받는 것으로 보이나, 인구구조 급변 등 구조적 요인이 지역별 양극화 현상을 유발하며 지역별 편차를 크게 나타내는 특징이 있다.

이에 따른 분석결과 주택공급 증가율과 재고주택가격 대비 신축분양가격 비율, 시장금리 등이 통계적으로 유의미하게 전체 미분양 주택 증가율에 영향을 미쳤으며, 비수도권 지역 미분양 증가율이 변수들로 부터 더 큰 영향을 받는 것으로 나타났다.

신 선임연구위원은 "비수도권 분양시장 민감도가 높은 상황에서 주택 공급과잉과 고분양가는 비수도권 미분양 주택 증가에 크게 영향을 미친 것으로 보인다"고 밝혔다.

그러면서 "미분양 주택 증가에 따른 위험은 기존 PF 사업 부실 확대, 신규 사업 축소, 건설업 부실·폐업·관련취업자 감소 등 지역경제에 부정적 영향을 미칠 수 있다"고 보았다.

최근 정부는 정치권과 지자체를 중심으로 DSG규제 한시적 적용 유예등 금융규제 완화를 통한 추가적 처방을 요구한 바 있다.

이에 대해 보고서는 지방 미분양과 악성 미분양 증가 주된 원인이 공급과잉과 고분양으로 인해 자산가치 상승 기대가 크게 꺾인 데 있음을 고려하면, DSR 규제완화 등 조치가 유효한 주택 수요로 연결되는 효과는 매우 제한적일 것으로 예상했다.

더욱이 DSR 규제 완화는 제도 본래 목적인 상환능력범위 내 대출 원칙을 훼손할 뿐만 아니라 정책 일관성 차원에서도 시장에 잘못된 신호를 줄 수 있다고 봤다.

신 선임연구위원은 "지방 미분양과 PF부실화 문제 해결은 단기적으로는 건설사 자구노력을 전제로 향후 추가 (악성)미분양 물량 확대, 경기침체 지속 여부 등에 따라 위기 단계를 구분해 단계별·지역별 공급관리 대책을 마련하되, 세제감면·공공의 미분양 주택매입 확대 까지 고려해야 할 것"이라고 제언했다.

이어 "지방 부동산 시장 활성화는 결국 지역별 거점 도시 육성을 통한 교통망, 병원, 교육 등 인프라 확충과 특화산업 육성을 통한 일자리 창출이 근본 해법이 될 것"이라고 설명했다.

/ 성지연기자