미등기전매 수조원 탈루 - 신규택지 기획부동산 '먹잇감'

단기차익 노린 '떴다방' 수두룩
전국 탈루 관행화…지자체 취·등록세만 조사
세무 당국 등 협조해 양도세 탈루도 잡아야

광주시는 지난 2011년 9월 자치구에 대한 종합감사를 통해 원룸을 신축한 뒤 사용승인을 받지 않은 채 세입자를 입주시키고 미등기 전매로 지방세 등을 탈루한 건축주 209명에 대해 17억 원의 세금을 추징하고, 건축주와 건축사에 대해 시정명령과 이행강제금을 부과하도록 했다.

광주시는 이 과정에서 사용승인을 받지 않은 원룸에 입주자 13명을 입주시키고 취득세 등을 납부하지 않은 채 4개월 동안 임대수익만 올린 뒤 타인에게 양도한 사실을 적발했다.

광주시는 당시 "사회적 파장 때문에 오랫동안 감사 정보를 수집하고 세밀하게 분석해 보았다"며 "시민의 안전을 위협하는 요소들을 미리 적발해 앞으로 발생할 수도 있는 안전사고를 예방할 수 있었다는데 의미가 있다"고 말했다.

대법원은 지난 2012년 3월 미등기 전매차익에 대해 양도소득세를 내지 않으면 조세포탈죄가 성립한다는 판결을 내놓았다. 이는 지난 2011년 7월 대법원합의체에서 전매차익도 과세 대상이라고 판례를 변경한 데 따른 후속판결이다.

청주시는 지난 1월부터 3개월동안 2008년 이후 다세대주택을 신축한 뒤 취득세를 미신고 납부한 건축주에 대한 조사를 벌여 115명에게 13억 원의 지방세를 과세했다.

지난해 말 기준으로 청주시 주택수는 25만3천319세대로 아파트 13만6천966세대를 비롯해 다가구주택 7만4천791세대, 단독주택 3만4천24세대, 연립주택·다세대가 7천588세대 등이다.

다가구주택이 차지하는 비중이 전체의 30%에 달하고 있음을 보여준다.

시는 미신고 납부된 취득세를 찾아내기 위해 지난 2008년 이후 다가구주택으로 준공된 원룸을 대상으로 1차로 건축주 명의가 변경된 건축물을 조사한 결과 1천302건을 찾아내고, 2차로 준공 전 사전입주 세대를 조사했다.

전입된 원룸 주택에 대해 사실상 사용 근거를 명백하게 확인하기 위해 해당 시점의 상수도·전기·가스 사용 여부까지 확인했다. 주민등록 전입신고만 하고 사정에 의해 거주하지 않는 경우도 있기 때문이다.

이처럼 전국 곳곳에서 이뤄지고 있는 미등기전매에 대해 각급 지자체는 간헐적인 조사를 통해 지방세인 취·등록세 탈루를 적발하고 있다. 하지만, 국세인 양도소득세 문제에 대해서는 접근조차 못하고 있는 셈이다.

충북도건축사회에 등록된 청주·청원 영업권 건축사는 모두 250여 명, 이 가운데 10%인 20여 명의 건축사가 무면허 시공이 가능한 495㎡ 이하의 건축물 조성에 관여하면서 미등기전매를 주도하고 있다.

이들은 건축주·공인중개사 등과 공모해 신규택지지구를 중심으로 치고 빠지는 이른바 '떴다방', 즉 전형적인 기획부동산의 모습을 갖춰나가고 있다. 이들은 땅값의 10%를 계약금으로 지불하고 제1금융권에서 중도금 대출을 받고 있다. 건축업자의 선투자를 유도하고 건축 중 세입자와 2차 매수인을 모집하는 방법으로 전체 땅값과 건축비의 10~20%만 갖고도 수억 원의 단기 시세차익을 올릴 수 있는 방법을 활용하고 있다.

계약금과 중도금에 세입자 보증금까지 합쳐 땅값을 완납하고 소유권이전 등기를 마치면 이번에는 제2금융권을 끌어들여 건축비를 조달한다. 여기에 '반값 다세대주택'에 현혹된 매수자가 나타나면 불과 6~10개월만에 2억~5억 원의 시세차익을 올릴 수 있다.

지역 부동산 업계의 한 관계자는 "그동안 지자체 차원의 취·등록세 탈루에 대한 조사는 있었지만, 국세인 양도소득세 문제는 세무당국 차원의 전면조사가 이뤄지지 못했다"며 "전국 곳곳에서 관행처럼 고착화된 이 같은 양도세 탈루문제만 해결해도 정부는 수조원의 세원을 확보하게 될 것"이라고 지적했다.

/ 김동민기자