미등기전매로 수조원 탈루 - 1억4천만원 땅에 2억6천만원 대출

불법대출로 탈루 도운 S새마을금고도 '공범'
건축주 등 3자 공모에 2금융권도 합세한 꼴
'시간차 대출·등기' 확인 못한 구청도 책임

지난 2011년 8월 12일 한국토지주택공사(LH)로 소유권이 보존된 청주시 흥덕구 성화동 947번지 대지 224.2㎡(67.9평). 2010년 7월 7일 A씨(50·여)에게 매매된 이 토지는 2012년 2월 17일 소유권 이전 등기가 이뤄졌다.

LH 충북본부가 A씨에게 분양한 이 땅의 가격은 1억4천만 원이다. 이런 가운데 청주 S새마을금고는 A씨가 소유권이전 등기를 마친 두달 뒤인 2012년 4월 19일 채권최고액 3억3천800만 원에 근저당을 설정했다.

S새마을금고는 그러면서 이 땅에 들어설 건축물에 대한 지상권을 설정하지 않았다. 결과적으로 S새마을금고는 1억4천만 원짜리 대지에 2억6천만 원을 대출해주고 채권최고액 3억3천800만 원에 근저당을 설정한 꼴이다.

그렇다면 1억4천만원짜리 땅을 담보로 어떻게 2억2천만 원의 대출이 이뤄졌는지 궁금증이 증폭되고 있다.

건축주 A씨는 2012년 5월 소유권 이전 등기 후 올해 7월 17일까지 건평 435.6㎡(132평)의 건축물을 조성했다. 결과적으로 A씨는 S새마을금고 대출금과 세입자 보증금 등을 합쳐 건축비를 조달한 것으로 보인다.

이를 통해 A씨는 이 다세대 주택 매입의사를 밝힌 B씨에게 2억2천만 원을 받고 소유권을 넘겼다. 이 과정에서 B씨는 A씨의 땅을 매수하는 것으로 정리됐고, 다세대주택 건축물은 B씨가 건축한 것으로 조작됐다.

건축주 A씨와 건축공사를 벌였던 S종합건설, 여기에 S공인중개사가 합세한 일련의 과정은 S새마을금고의 대출금으로 LH 충북본부 분양금 잔금을 납부하고, 남은 돈과 세입자 보증금, 매수자 B씨의 2억2천만 원 등으로 건축비를 조달한 것으로 해석될 수 있다.

이후 건축주 A씨는 B씨에게 S새마을금고 대출금을 포함한 6억2천만 원에 해당 다세대주택을 매도하는 방법으로 무려 2억2천여 만원의 시세차익을 올린 것으로 보인다.

문제는 시장경제 국가에서 2억2천만 원의 시세차익이 발생한 것이 아니라, 시세차익 2억2천만 원에 대한 양도소득세를 탈루하면서 복잡한 거래가 이뤄지고 있다는 점이다.

이 때문에 건축주 변경과 관련된 인허가 책임을 지고 있는 청주시 흥덕구청이 현장 또는 등기사항전부증명서를 확인했다면 '미등기 전매'를 손쉽게 파악할 수 있었음에도 이를 외면한 것으로 보여진다.

건축주 A씨와 건축업체인 S사, 부동산 중개를 담당한 S공인 등의 '3자 공모'에 지상권을 설정하지 않은 상황에서 1억4천만 원짜리 땅에 2억6천만 원의 대출을 결정한 S새마을금고의 비정상적인 여신심사가 문제가 될 수 있다.

또한 LH 충북본부의 땅 분양과 A씨의 소유권이전 등기, B씨로의 건축주 변경 등을 쉽게 파악할 수 있었던 흥덕구청 역시 이들의 '시간차 대출 및 등기'를 확인하지 못한 채 정상적인 인허가가 이뤄지도록 한 책임에서 벗어날 수 없어 보인다.

지역 금융권의 한 관계자는 "2010년 1억4천만 원에 분양받은 땅이 2년만에 두배 이상 상승할 가능성이 희박하다"며 "더욱이 감정평가액 대비 보통 60%, 최대 80%선에서 대출이 이뤄지는 상황에서 S새마을금고의 2억6천만 원 대출과정이 석연치 않다"고 지적했다.

/ 김동민기자