건축주·건축사·중개사공모에 세무당국 속수무책

미등기전매로 수조원 탈루-반값 다세대 주택의 비밀
청주 성화·율량 곳곳서 관행처럼 이어져
"모르면 바보…지하경제 양성화 비웃는다"

청주시 흥덕구 성화동 947번지 다세대 주택, LH 충북본부가 분양한 224.2㎡(67.9평)의 대지에 435.6㎡(132평) 규모의 다세대 주택이 들어섰다.

4층 규모의 이 다세대 주택에는 원룸과 투룸 등 모두 7세대가 거주할 수 있다. 건축주 A씨는 1억4천여 만원에 이 땅을 분양받아 다세대 주택을 신축했다.

다세대주택의 표준건축비는 2억5천100여 만원, 여기에 땅값 1억4천여 만원을 합치면 4억 원에 달하게 된다.

미등기전매 의혹이 제기되고 있는 성화동 다세대 주택.

지난해 5월 사업가 B씨는 이 다세대주택을 6억2천만 원에 매입했다. 계약에 앞서 청주시내 S금고가 3억3천800만 원에 근저당을 설정한 것도 확인했다.

B씨는 이 때문에 실제 매입자금 6억2천여 만원을 투입하지 않고 S금고 대출금 2억6천만 원을 제외한 2억2천만 원만 주고 다세대주택을 소유할 수 있었다. 이른바 '반값 다세대'다.

하지만, 이 다세대 주택은 최초 건축주 A씨가 아닌 매수인 B씨 명의로 청주시 흥덕구청에 신고가 됐다. 이 모든 과정을 건축주의 의뢰를 받은 건축업자와 부동산중개사가 주도했다.

B씨는 나중에 이 다세대 주택의 경우 땅만 등기가 됐고, 건축물은 등기가 이뤄지지 않은 이른바 '미등기' 상태에서 전매가 이뤄진 사실을 확인했다.

이처럼 건축물 '미등기 전매'가 이뤄지는 것은 건축주가 양도소득세를 내지 않기 위해서다. 정상적인 절차라면 땅값과 건축비 등을 합친 4억 원 가량의 다세대주택에 대한 등기가 이뤄져야 한다.

4억 원에 달하는 이 다세대 주택을 타인에게 6억2천만 원에 양도하면 2억2천만 원 가량의 시세차익이 발생한다. 건축주는 단기적으로 2억2천만 원의 시세차익에 대한 양도소득세를 내야 한다.

과표 38%를 기준으로 하면 무려 8천여만 원에 달하는 양도세가 탈루된 셈이다.

청주시 성화동 981번지 다세대 주택, 231㎡(70평) 규모의 이 땅에도 455㎡(138평) 규모의 다세대 주택이 들어섰다.

땅값 1억4천600만 원에 8세대 주택의 표준건축비 2억6천800만 원 등 4억1천만 원 가량의 이 주택은 6억4천만 원에 새로운 소유자를 만났다.

지난해 7월초 이 주택을 매수안 소유주 C씨의 양도세 손실액은 무려 1억2천여만 원으로 추정된다. 다세대주택 1곳이 미등기 전매를 통해 건축주 변경이 이뤄지면서 무려 1억 원이 넘는 탈루가 이뤄지고 있는 셈이다.

청주시내 성화·죽림동·율량2지구에 들어선 다세대주택은 무려 580여 세대, 전체 대비 95% 이상이 건축주와 건축사, 공인중개사 등이 공모해 이처럼 '미등기 전매'가 이뤄지고 있는 것으로 업계는 내다보고 있다.

550세대를 기준으로 1곳당 1억 원의 탈루가 이뤄지는 것으로 추정하면 청주권 3곳에서만 무려 550억 원의 양도소득세가 줄줄 새고 있음을 보여준다.

지역 부동산 업계의 한 관계자는 "건축주와 건축사, 공인중개사 등이 공모한 다세대 주택 미등기전매가 전국 곳곳에서 성행하고 있다"며 "이를 제대로 파악하면 연간 수조 원대의 세원을 확보할 수 있다"고 주장했다.

이 관계자는 "지자체와 세무당국은 다세대주택 건축주 변경을 전수조사해야 한다. 탈루를 모르면 바보가 되는 세상이다"며 "이를 바로잡지 못하면 지하경제 양성화를 추진하고 있는 정부 정책이 비웃음의 대상으로 전락할 수 있다"고 지적했다.

/ 김동민기자