'2020 세종 도시관리계획' 시리즈 - (3)비도시지역

신도시 주변 난개발 막기 위해 비도시지역 7천366㎡ 추가
산장가든 주변 등 두 82곳 계획관리지역 변경, 땅값 오를 듯
정부 비도시지역 개발 규제 완화 … 읍면지역에 '호재'

[충북일보=세종]세종시가 2012년 7월 시 출범 이후 처음 재정비한 '2020 세종 도시관리계획'이 최근 확정·고시됐다.

이 계획은 시 전체 행정구역(총면적 465㎢) 중 신도시(73㎢)를 제외한 읍면지역(392㎢)에서 오는 2020년까지 적용된다.

건축물의 건폐율,용적률,층수 등을 담은 도시관리계획은 주민의 재산권 행사에 큰 영향을 미치는 법정 계획이다. 이에 충북일보는 '2020 세종 도시관리계획'의 주요 내용을 (1)총괄 및 조치원 도시지역 (2)부강·금남·전의 도시지역 (3)비도시지역 (4)지구단위계획 등 4회로 나눠 소개한다.

◇비도시지역 7천366㎡ 추가, 전체 읍면지역의 82.7%로 증가

'국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 따라 전국 토지는 용도지역 상 '도시지역'과 '비(非)도시지역'으로 나뉜다. 도시지역은 △주거 △상업 △공업 △녹지 등 4가지,비도시지역은 △관리 △농림 △자연환경보전 등 3가지 지역으로 분류된다.

세종시가 최근 확정 고시한 '2020 세종 도시관리계획'에 따라 부강면 부강리 1003-3 일대 생산녹지 2만3천416㎡가 1종일반주거지역으로 용도지역이 바뀐다.

ⓒ 다음 지적·경계도

세종시가 최근 확정 고시한 '2020 세종 도시관리계획'에 따라 금남면 용포리 146-1 일대 1천400㎡에 전통시장 이용자들을 위한 주차장이 신설된다.

ⓒ 다음 지적·경계도

세종시가 최근 확정 고시한 '2020 세종 도시관리계획'에 따라 전의면 동교리100-1 일대 1만4천950㎡가 자연녹지에서 1종일반주거지역으로 용도지역이 변경된다.

ⓒ 다음 지적·경계도

세종시는 연기군 시절부터 경부선 철도가 지나는 조치원읍과 부강·금남·전의역 중심을 제외한 나머지 대부분의 지역이 비도시지역으로 지정돼 있었다. 당초 3억2천449만2천839㎡였던 비도시지역은 이번에 7천366㎡가 증가,시 전체 읍면지역 면적의 82.7%인 3억2천450만205㎡가 됐다. 시는 "신도시(행정중심복합도시) 개발에 따른 인근지역 난개발을 막기 위해 비도시지역을 늘렸다"고 설명했다.

비도시지역은 건폐율,용적률,층수 등 건축 관련 규제가 도시지역보다 까다롭다. 하지만 도시 성장에 따른 개발 잠재력이 높다.

비도시지역 중 관리지역은 지정 목적이 명확한 3가지 용도지역(도시,농림,자연환경) 사이의 완충(緩衝)지역이다. '보전'과 '개발'의 중간 성격을 갖는 지역이라고 보면 된다. 관리지역은 △일반(미세분) △보전 △생산 △계획 등 4가지 지역으로 세분된다.

'농림지역'은 당초 1억4천858만1천461㎡에서 이번에 5만8천508㎡가 증가, 시 전체 읍면지역의 37.9%인 1억4천863만9천969㎡가 됐다. '자연환경보전지역'은 자연환경·수자원·해안·생태계·상수원·문화재 등의 보전을 위해 지정된다. 세종시는 당초 전체 읍면지역 전체 면적의 0.7%인 259만3천㎡가 지정돼 있었고, 이번에는 조정이 없다.

◇연서면 산장가든 주변 등 63곳 계획관리지역 변경, 건축 규제 완화

비도시 5가지 용도지역 중 건축 규제가 가장 약한 지역은 '계획관리지역'이다. 이 지역은 건폐율(건축면적/대지면적× 100)이 40%이하,용적률(건축물 바닥면적 합계/대지면적×100)은 50~100%다. 나머지 4개 지역(생산·보전 관리,농림, 자연환경보전)은 건페율이 20%이하,용적률은 50~80%로 관리지역보다는 규제가 심하다.

ⓒ 자료: 세종시

이번 조정으로 전체 관리지역은 3만2천912㎡가 감소, 시 전체 읍면지역 면적의 44.1%인 1억7천325만4천523㎡가 됐다. 그러나 규제 완화로 땅값이 오를 수 있는 계획관리지역은 19만9천874㎡가 증가, 시 전체 읍면지역 면적의 19.9%인 7천818만1천698㎡로 늘었다.

이번에 용도지역이 바뀐 곳은 모두 82곳이다. 이 가운데 계획관리지역으로 바뀐 곳이 63곳(76.8%)으로 가장 많다.

규모가 큰 대표적인 곳(면적·당초 용도지역)은 △연서면 고복리 32(8천773㎡·생산관리) △소정면 소정리 338-1(1만3천862㎡·농림) △전의면 다방리3(1만414㎡·생산관리) △전의면 달전리 43-9(1만3천440㎡·생산관리) △전의면 관정리 145-2(9천224㎡· 농림) △전동면 송성리 220-17(9천656㎡· 농림) △연동면 응암리 산4-1(2만8천895㎡·미지정) 등이다.

세종시가 최근 확정 고시한 '2020 세종 도시관리계획'에 따라 연서면 고복리 32 산장가든 음식점 일대 8천773㎡가 생산관리지역에서 계획관리지역으로 용도 지역이 변경돼 땅값이 크게 오를 전망이다. 사진은 6월 12일 오전 식당 입구 모습.

ⓒ 최준호기자

이 가운데 연서면 고복리 32는 전국적으로 유명한 숯불돼지(석)갈비집인 '산장가든'이 있는 곳이다. 이 집은 주말이나 휴일은 물론 평일에도 손님이 너무 많아 1상(6명)이상이 돼야만 예약을 받는다. 시는 "이미 개발된 식당 일대 생산관리지역을 인근 계획관리지역과 같게 용도를 변경했다"고 설명했다. 지목이 '대지'인 산장가든 일대 땅은 ㎡당 개별공시지가가 지난해 9만5천200원에서 올해는 9만9천원으로 3천800원(4.0%) 올랐으나,내년에는 더욱 크게 상승할 전망이다.

세종시가 최근 확정 고시한 '2020 세종 도시관리계획'에 따라 연서면 고복리 32 산장가든 음식점 일대 8천773㎡가 생산관리지역에서 계획관리지역으로 용도 지역이 변경돼 땅값이 크게 오를 전망이다.

ⓒ 다음카카오 '지적·경계도'

◇정부 비도시지역 개발 규제 완화,세종 읍면지역에 '호재'

이런 가운데 정부가 최근 비도시지역 개발 규제를 완화, 신도시 개발에 따라 읍면지역 토지 수요가 많은 세종시에 호재가 될 것으로 보인다.

국토교통부는 지난 5월 10일 "오늘 열린 국무회의에서 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 개정안'이 통과돼 시행에 들어간다"고 밝혔다.

그 동안 비도시지역에 관광·휴양, 산업·유통 등 대규모 단지(면적 3만㎡ 이상)를 개발하기 위해서는 해당 지자체가 미리 지구단위계획구역으로 지정, 계획을 세워야 했다. 또 지구단위계획구역에 포함될 수 있는 보전관리지역도 전체 구역 면적의 20%이내로 제한됐다.

하지만 시행령 개정에 따라 이미 개발된 부지이거나, 해당 지자체 도시계획위원회 심의 결과 개발에 따른 환경오염 우려가 없다고 판단된 곳은 보전관리지역 비율이 50%이내로 완화됐다.

또 건축법 등 다른 법률에 규정된 건폐율, 용적률 혜택(인센티브)을 제공하기 위해 지구단위계획을 변경하는 경우 도시·건축공동위원회 심의만 거치면 가능하도록 개선됐다. 종전에는 인센티브 적용이 가능한 경우에도 일단 지구단위계획이 수립되면 처음부터 지구단위계획 변경 절차를 모두 거쳐야 했다.

자연녹지지역에 이미 건립된 학교에 대해서는 해당 지자체 조례로 건폐율이 30%까지 허용된다. 종전에는 자연녹지 건폐율 제한 규정(20% 이내)에 묶이는 바람에, 교육환경 개선을 위한 시설 확충이 사실상 어려웠다.

세종 / 최준호기자 [e-mail]