요동치는 청주권 아파트 분양시장

청약 2순위 미달 등장… 미분양 도화선 되나
분양가 싼 공공택지 시들 '묻지마 청약 종식'
브랜드·입지·타입별 양극화… 이번 주 분수령

[충북일보=청주] 청주지역 아파트 분양시장이 심상찮다. 지난해 말부터 미계약 물량이 속출하더니 최근 들어선 청약 미달사태까지 발생하고 있다. 분양가 상한제가 적용된 청주테크노폴리스의 경우 근래 보기 드문 '청약 2순위 미달'을 기록하기도 했다.

이달부터 비수도권 지역에서도 시행되는 주택담보대출 심사 강화와 과잉공급 우려에 따른 분양권 전매시장 위축 현상 등이 복합적으로 작용한 결과다.

일각에서는 지금의 청약 미달이 향후 대규모 미분양 사태의 도화선이 될 것이란 분석을 내놓고 있는 반면, 이제는 분양 시장이 실거주 위주로 재편되고 있는데다 '악성 미분양(준공 후 미분양)'이 상대적으로 적은만큼 아직은 기우에 불과하다는 엇갈린 반응도 나오고 있다.

◇1순위 조기 마감은 '옛말'

지난해 7월 청주 호미지구에서 36.3대 1이란 청약 신화를 쓴 우미건설이 이번엔 청주테크노폴리스 지구에서 상당한 고전을 했다. 이달 초 청약 접수 결과, 1순위와 2순위에서 모두 미달을 맞은 것이다. 간혹 1순위 미달은 나왔으나 2순위까지 청약 신청을 채우지 못한 일은 최근 몇 년간 청주지역에선 없었다.

우미건설의 우미린은 청주테크노폴리스에서 1천20가구 청약에 나섰으나 1순위에서 415가구, 2순위에서 5가구가 각각 미달됐다. 비록 2순위에서 대부분의 물량을 소진하긴 했으나 당해 거주자가 아닌 기타지역 거주자로까지 청약 범위를 넓힌 뒤에야 간신히 청약을 마감했다.

지난해 대다수의 아파트가 1순위 당해 거주자에서 십수대 1의 경쟁률을 보이며 조기 마감한 것과는 사뭇 다른 결과다.

우미린과 함께 청주테크노폴리스에서 도전장을 내민 우방 아이유쉘의 경우도 지난달 말 1차분 청약에서 1순위 미달, 2순위 마감으로 진땀을 흘렸다.

◇분양가 저렴한 공공택지 인기? 글쎄

이들 아파트가 단순히 1순위 청약 미달이라는 사실을 넘어 지역 부동산 시장에 충격파를 던져주는 건 해당 지역이 상대적으로 분양가가 낮은 '공공택지'라는 점에 있다.

청주테크노폴리스는 지난해 4월 민간택지 분양가 상한제 폐지 후 이 제도를 적용받지 않는 첫 공공택지라는 점에서 상당한 관심을 불러왔던 게 사실. 실제 평균 분양가(3.3㎡ 당)도 지난해 말 방서지구(민간택지)의 869만원~879만원 보다 최대 60여만원 저렴한 가격에 책정됐다.

우방 아이유쉘은 817만원~822만원, 우미린은 832만원, 대우 푸르지오는 844만원의 평균 분양가를 각각 내세우며 공공택지 유입에 나섰다.

하지만 기대와 현실은 달랐다. 뚜껑을 열어보니 열기는 이미 식어있었다. 테크노폴리스 이전 마지막 공공택지였던 율량2지구에 비해 분양가가 3.3㎡ 당 30만원~60만원가량 비싼데다 민간택지와 달리 1년 간 분양권을 전매할 수 없다는 점에서 발목을 잡혔다.

상대적으로 청주테크노폴리스 지구가 공해에 취약한 산업단지일뿐더러 인근 공군부대의 전투기 소음에 쉽게 노출된다는 사실도 족쇄로 작용했다.

지역 부동산업계 관계자는 "과잉공급 우려, 주택담보대출 규제, 금리 인상 등 전국적으로 부동산 시장에 불어 닥친 악재에 청주테크노폴리스만의 지리적 특성이 복합적으로 작용한 것으로 보인다"며 "분양가가 저렴한 공공택지가 이렇게 인기 없던 적은 없었다"고 전했다.

◇이번 주 분양이 관건

그렇다면 이번 청주테크노폴리스 청약 미달사태가 지역 부동산 시장에 미치는 영향은 어떠할까. 과연 앞으로 대규모 미분양의 시발점이 될까.

분석은 엇갈린다. 분양가가 저렴한 공공택지에서조차 청약 미달이 나온 만큼 올해부터 미분양 사태가 본격화될 것이란 전망이 있는가하면 앞으로는 실거주 위주의 청약이 이뤄지는 점을 감안, 건설사 브랜드와 입지별·타입별로 희비가 나뉠 것이란 분석도 나온다.

먼저 미분양 우려의 근거는 올해 공급량이다. 현재 청주시에 사업계획서를 냈거나 의향을 밝힌 아파트만 16개 단지, 1만3천429가구에 달한다. 여기에 2017년 1만9천48가구, 2018년 1만2천여 가구가 차례로 착공될 예정. 그야말로 '아파트 홍수'시대를 맞는 셈이다.

이렇다보니 아파트 프리미엄(웃돈) 시장은 급격히 위축될 수밖에 없다. 굳이 웃돈을 주지 않고서라도 선택할 폭이 넓어지기 때문이다. 그동안 부동산 시장을 급격히 키웠던 저금리 정책이 종식을 선언하고 있다는 점도 아파트 투자를 위축시키는 요인이라는 분석이다.

반면, 아직은 기우에 불과하다는 시각도 만만찮다. 프리미엄을 노리는 단기 투자자들이 대거 빠진 것은 사실이지만, 실거주 위주의 수요자가 꾸준히 있는 만큼 대규모 미분양은 나오지 않을 것이란 설명이다.

다만, 건설사 브랜드와 입지별·타입별에 따른 희비는 다소 엇갈릴 수 있다는 단서가 뒤따르는 편이다. 단기 시세차익 보다는 실거주가 목적인만큼 기왕이면 좋은 아파트로 입주하려는 시민들이 많을 것이란 이유에서다.

실제 청주테크노폴리스 아파트도 가장 인기가 좋은 84㎡ A타입과 B타입은 1순위 조기 마감되며 타입별 선호도를 고스란히 나타냈다. 이른바 '브랜드 아파트'라 불리는 복대동 지웰시티푸르지오 역시 최근 1순위 청약에서 11.4대 1의 높은 경쟁률을 기록했다.

한 아파트 커뮤니티 운영자는 "미분양 사태를 논하기 위해선 이번 주 11일과 12일 진행되는 사천푸르지오, 청주테크노폴리스 우방 아이유쉘 2차분의 청약 결과를 지켜봐야 한다"며 "아파트 단지별 교통과 학군, 편의시설 등도 분양시장에 많은 영향을 미칠 것"이라고 전망했다.

/ 임장규기자