캠코 충북본부의 '똑똑한 공매물건' (5월 셋째주)

[충북일보] 상가건물임대차 보호법에 대해 알아보자.

이 법은 상가건물 임대차와 관련, '민법'에 대한 특례를 규정해 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있다.

상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 단 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과 하는 임대차는 보호 받을 수 없다.

상가건물의 대항력은 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 '부가가치세법' 제8조, '소득세법' 제168조 또는 '법인세법' 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

경매 및 공매시나 건물의 임대차에 이해관계가 있는 사람은 건물의 소재지 관할 세무서에서 임대인·임차인의 성명, 주소, 주민등록번호, 건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적, 사업자등록 신청일 당시의 보증금 및 차임, 임대차 기간 등 임대차 현황에 대한 대부분을 열람할 수 있다.

계약기간이 끝난 후에 보증금을 돌려받지 못할 경우에는 임차인이 임차건물에 대해 보증금반환청구소송의 확정판결, 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 의하여 강제 경매를 신청해야 한다.

이 경우 앞서 언급한 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 '민사집행법'에 따른 경매 또는 '국세징수법'에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

상가임차인도 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득한다. 단 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지된다.

임차권은 '민사집행법'에 따른 경매가 실시된 경우에는 그 임차건물이 매각되면 소멸한다. 하지만 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 말소 되지 않는다.

상가 임대 보증금도 우선 변제요건과 최우선 변제 요건이 있다. 각 요건은 아래와 같으며 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 각 요건을 구비해야 한다.

/ 엄재천기자 [e-mail]