캠코 충북본부의 '똑똑한 공매물건' (4월 넷째주)

소액 임차인 최우선 변제권에 대해 알아보자

소액임차인 최우선 변제권은 다른 담보물권이나 기타 권리보다 임차 보증금 중 일정액을 법이 우선적으로 보호해 주는 제도다.

최우선 변제권의 행사 요건은 우선 보증금 액수가 소액 보증금 범위 이내이어야 한다. 중요한 점은 이 소액보증금의 금액 범위가 선순위 담보권의 설정일자 및 지역별로 때문에 각 기준에 해당되어야만 최우선 변제를 받을 수 있다는 것이다.

예를 들어 현재 서울특별시에 사는 홍길동은 주택의 임차인으로 2013년 10월1일에 전입해 보증금 9천만원에 살고 있다. 그런데 이 주택은 2013년 9월10일자로 근저당권 1억원이 설정돼 있는 상태다.

현행 서울특별시 기준으로는 임차보증금이 9천500만원 이내일 때 그 중 3천200만원을 최우선적으로 변제받을 수 있다. 이에 따라 홍길동은 선순위 근저당권보다 3천200만원을 우선 변제 받을 수 있는 것처럼 보인다.

하지만 선순위 담보권의 설정일이 2013년 9월10일 시점에서는 서울특별시 기준으로 보호 받을수 있는 보증금의 범위가 7천500만원 이내이므로 홍길동은 우선 변제 받을 수 없다.

또 경매개시결정등기 이전에 대항요건 즉 주택의 인도와 전입이 있어야 하며 이 대항요건을 배당요구 종기이내 까지 유지해야 한다. 부득이하게 이사를 해야 하는 경우에도 종기일까지 대항요건을 유지하도록 하거나 임차권등기를 경료해야만 한다.

임차인은 공시돼 있는 권리가 아니기 때문에 배당요구 종기일까지 배당요구를 해야 한다.

다가구 주택이나 오피스텔 등과 같이 임차인이 다수일 때 모든 임차인의 최우선변제금을 합한 금액이 실제 배당할 금액의 1/2을 초과할 수 없기 때문에 각 임차인이 법이 정한 최우선변제액을 다 받지 못하는 경우가 발생할 수도 있다.

주택을 임차할 때는 아래와 같이 담보권 설정일, 지역에 따른 보즘금의 범위를 정확히 알아 두고, 주택이 경매나 공매 절차가 진행될 때를 대비하여야 한다.

/ 엄재천기자 [e-mail]