세종 신도시 건설이 대전 주택시장 '망치고 있다?'

한국은행 '세종시 출범이 대전 주택시장에 미치는 리플효과' 연구
대전 인구 세종 유입 급증, 다른 구→유성구→세종시 이동 '도미노'
소형아파트 매매가 상승률,2012년 이후 세종과 유성·서구 간 역전

세종 신도시(행정중심복합도시) 건설 이후 대전시 주택시장이 큰 타격을 입고 있다는 전문기관의 연구 결과가 나왔다. 특히 대전 인구의 세종시 유입이 급증하면서 대전시내 다른 구→유성구→세종시 이동이라는 '도미노 현상'이 나타나고 있는 것으로 밝혀졌다. 사진은 대전 유성구에 있는 대덕연구개발특구 모습.

ⓒ 사진 제공=유성구

[충북일보=세종] 세종 신도시(행정중심복합도시) 건설 이후 대전시 주택시장이 큰 타격을 입고 있다는 전문기관의 연구 결과가 나왔다.

신도시가 개발되면 신도시와 인접 지역의 주택가격이 함께 움직이는 '동조화(同調化) 현상', 이른바 '리플효과(Ripple Effect·파급효과)'가 나타난다는 게 통상적 이론이다. 하지만 세종시와 대전 사이에는 시 출범(2012년 7월) 이후 일정 기간이 지난 뒤부터는 동조화와 반대인 '경쟁 현상'이 나타나고 있다는 것이다.

한국은행대전충남본부는 '세종시 출범이 대전 주택시장에 미치는 리플효과에 대한 연구'란 제목의 보고서를 8일 내놨다. 연구에는 △박선영 카이스트 산업및시스템공학과 조교수 △ 민병철 카이스트 산업및시스템공학과 박사 과정 학생 △문용필 한국은행 대전충남본부 경제조사팀 과장 등 3명이 참여했다.

◇주택 수요 요인

타 지역으로부터 세종시로의 인구 순유입은 정부 부처가 이전한 시기에 집중적으로 이뤄졌다. 연구팀은 "충남·북보다 서울,경기에서의 전입인구가 더 많은 점으로 볼 때 , 공무원들의 전입이 세종시 인구 순유입의 주를 이룬다고 볼 수 있다"고 밝혔다. 충남, 대전 등 인근지역으로부터의 전입도 2014년 들어 급증했다. 특히 대전시로부터의 전입이 빠르게 늘어나고 있다는 점에 주목할 필요가 있다.

대전시의 인구변화를 구별로 살펴보면, 전반적으로 각 구에서 인구 순유출이 발생하고 있는 반면 세종시와 인접한 유성구는 인구가 지속적으로 유입되고 있다.

이는 세종시와의 인접으로 인한 긍정적인 리플 효과라고 볼 수도 있겠으나, 인구변화를 시내에서의 이동과 시·도 간 이동으로 구분해 보면 특이한 모습을 볼 수 있다. 결론적으로 여러 통계들을 종합하면,세종시 출범 이후 유성구민들은 세종시로 빠져나가고 그 빈자리를 대전의 다른 구민들이 채우고 있다고 추론할 수 있다.

◇주택 공급 요인

행복도시건설청은 세종 신도시에서 오는 2017년까지 주택 12만가구를 분양, 2020년까지 모두 입주토록 하는 것을 목표로 한다.

현재까지는 계획대로 분양이 이뤄지고 있다. 특기할만한 점은 2010, 2011년에 비해 2012년부터는 분양 물량이 급격히 늘어났다는 것이다. 연구팀은 "만약 수요가 충분히 뒷받침되지 못한다면 공급 과잉으로 인한 주택가격 하락을 야기할 수도 있다"고 지적했다.

대전의 경우 2010년과 2011년에는 주택공급이 호조를 보이다가 세종시가 출범한 2012년 이후에는 다소 부진한 모습을 보이고 있다. 특히 2011년에는 전년보다 인허가 실적이 204%, 분양실적이 195% 급증했으나 이듬해에는 인허가가 68%, 분양 실적은 63% 감소했다. 연구팀은 "대전의 주택공급이 부진했던 것은 국내경기 불황과 주택시장 침체 때문이었다고 할 수 있겠으나, 세종시의 분양물량이 2012년부터 본격적으로 증가하기 시작한 것과 무관하지 않아 보인다"고 설명했다.

◇매매시장 분석

대전지역에서는 2009년부터 주택 거래건수가 본격적으로 늘었다.

이는 기본적으로 공급물량 증가에 기인한다고 볼 수 있다. 또 정부부처 이전에 대비해 가격이 오르기 전에 주택을 확보해 두려는 수요와 더불어 투기 수요도 일부 작용한 결과로 추정된다.

대전지역 주택거래는 정부부처 이전이 시작된 2012년 이후 2013~2014년에는 공급 규모 축소에도 불구하고 크게 늘었다. 이는 정부세종청사로 근무지가 바뀐 공무원들이 대전시내에 임시 거주지를 마련했거나, 세종시로 거주지를 이전했기 때문인 것으로 추정된다.

세종시는 대전보다 늦은 2010년,신도시 아파트가 분양이 시작된 시기부터 거래가 급증했다.

세종시의 주택 거래 비중은 2008년 이전까지는 소형이 60%를 넘고 중소형은 30% 안팎에 불과했다. 하지만 2010년에는 중소형 비중이 50%로 늘어나는 등 신도시 개발 이후 주택거래 행태가 달라졌다.

2008~2011년 세종시의 소형 아파트 매매가 상승률은 유성구나 서구의 절반에도 미치지 못했다. 그러나 인구유입이 본격화된 2012년부터는 유성구의 약 3배 수준을 보였다. 특히 대전 서구와 노은동(유성구)은 하락을 기록했다. 연구팀은 "세종시와 인접지역이 소규모 아파트 시장에서는 서로 긍정적 영향을 주고받기보다는 경쟁적 관계를 가질 수도 있다는 점을 시사한다"고 밝혔다.

소형과 달리 2008~2015년 중형 아파트 거래에서는 대전시와 세종시의 가격 상승폭 차이가 적은 편이다. 세종청사 공무원들이 단신 부임 등으로 인해 소형 주택을 선호하기 때문인 것으로 보인다. 특히 세종시의 대형 아파트 매매가격은 2008년 이후 오히려 하락했다. 연구팀은 "가족 단위로 세종시로 이주하는 공무원들이 증가할 것으로 예상하고 대형 주택을 사들인 투기 수요가 줄어들면서 가격조정이 발생하였기 때문인 것으로 볼 수 있다"고 설명했다.

연구에 참여한 문용필 과장은 "신도시가 개발되면 신도시와 인접 지역의 주택가격이 함께 움직이는 '리플 효과'가 나타난다는 학계의 통상적 이론과 달리 세종시와 대전 사이에서는 시 출범 이후 일정 기간이 지난 뒤부터는 '경쟁 관계'로 접어들면서 대전 주택시장이 침체되고 있다"며 "세종과 인근 지자체가 상생발전하기 위해서는 광역행정협의회 등을 통해 주택 공급 정책을 조율할 필요가 있다"고 주장했다.

세종 / 최준호기자 [e-mail]