미등기전매 탈루세원 적극 찾아야

전국이 부동산 미등기전매로 골머리를 앓고 있다. 양도소득세 탈루 사례를 적발하지 못하고 있기 때문이다.

물론 충북 등 각 지자체별로 간헐적인 조사를 벌이고 있다. 하지만 근본적인 해결책이 되지 못하고 있다. 지방세인 취·등록세 탈루만 적발하고 있기 때문이다. 그러다 보니 국세인 양도소득세 문제에 대해서는 접근조차 못하고 있다.

미등기전매는 법률용어로 중간생략등기라고 한다. 부동산을 취득한 사람이 자기 명의로 등기를 하지 않은 상태에서 양도하는 행위를 일컫는다. 주로 양도소득세나 취득세, 등록세 등을 피할 목적으로 사용된다. 현행법은 이를 엄하게 규제하고 있다. 미등기 전매행위가 발각되면 3년 이상의 징역이나 1억 원 이하의 벌금형을 받게 된다.

토지나 건물 등 부동산 자산을 사고 팔 때 반드시 거쳐야 하는 과정이 있다. 부동산을 취득한 사람은 언제나 자신의 소유라는 것을 증명하는 등기를 거쳐야 한다. 그런데 이 같은 등기 과정을 거치지 않을 경우 부당이익을 얻을 수 있다.

미등기전매 후 적발되지 않으면 부동산을 취득할 때 내야 하는 취득세와 등록세를 내지 않아도 된다. 뿐만 아니라 양도 시에 내야 하는 양도소득세까지 피해갈 수 있다. 부동산 가격이 크게 상승했다면 세금 한 푼 내지 않고 매매차익만 고스란히 챙길 수 있다. 많은 사람들이 미등기전매 유혹에 빠지는 까닭도 여기 있다.

그러나 자칫 눈앞의 이익만 보고 했다간 더 큰 손해를 감수해야 한다. 미등기전매 적발 시 피해갈 수 없는 몇 가지 불이익 때문에 그렇다. 미등기전매가 적발될 경우 우선 높은 세율이 적용된다. 일반적인 양도소득세 세율은 과세표준의 크기에 따라 6~35%가 적용된다. 하지만 미등기전매의 경우 77%(주민세 포함)의 높은 세율이 적용된다.

1가구 1주택 비과세를 비롯한 소득세법 및 조세특례제한법상의 각종 비과세와 감면 규정 혜택도 받을 수 없다. 장기보유특별공제 배제 부동산을 3년 이상 보유하고 양도할 경우 보유기간에 따라 3~30%(1가구 1주택은 8~80%)의 장기보유특별공제가 적용된다. 미등기전매의 경우 역시 해당되지 않는다.

연 250만원에 해당하는 양도소득세 기본공제 적용도 배제된다. 일반적으로 국가에서 세금을 부과할 수 있는 기간도 5년에서 10년으로 연장된다. 이처럼 미등기전매로 밝혀지면 많은 불이익이 따른다. 따라서 부동산을 취득해 양도하는 경우 반드시 취득자 명의로 등기 후 양도가 기본이다.

미등기전매는 대개 건축사와 건축주, 공인중개사의 합작품이다. 신규택지지구 등이 주 대상이 된다. 이들은 서로 공모해 신규택지지구를 이른바 '떴다방'을 운영한다. 전형적인 기획부동산의 모습을 갖추고 치고 빠지는 수법으로 이익을 취하고 있다.

이런 기획부동산은 일단 건축업자의 선투자를 유도한다. 그런 다음 땅값의 10%를 계약금으로 지불하고 제1금융권에서 중도금 대출을 받는다. 건축 중 세입자와 2차 매수인을 모집하는 방법으로 전체 땅값과 건축비의 10~20%만 갖고도 수억 원의 단기 시세차익을 올릴 수 있는 방법을 활용하고 있다. 소유권이전 등기를 마치면 제2금융권을 끌어들여 건축비를 조달한다. 매수자가 나타나면 불과 6~10개월 만에 수억 원의 시세차익을 올리게 된다.

이 같은 미등기 전매행위는 전국 곳곳에서 관행처럼 고착화 됐다. 그러나 정부는 그동안 우왕좌왕했다. 사건이 터질 때마다 떠들썩하다가 누구도 책임지는 정부당국자는 없었다. 지금이라도 정책적으로 책임지는 정부기구가 필요하다. 그래야 국민 모두가 세무행정에서 공평할 수 있다. 정부의 세원 발굴 역시 투명해질 수 있다. 그토록 원하는 복지세원 발굴도 가능하다.