오송역세권의 남은 과제

KTX오송역세권 개발사업이 좌초됐다. 민선3기 처음으로 개발계획이 발표된 후 8년만에 개발계획 자체가 백지화 된 것이다.

오송역세권 개발 실패의 가장 주된 원인은 민간투자자를 찾지 못했기 때문이다. 그리고 민간투자자를 찾지 못한 원인은 오송지역의 턱 없이 높은 땅값이 꼽히고 있다.

이 지역의 땅값은 인근 세종특별자치시의 땅값보다도 높게 형성돼 있어 개발사업의 부가가치가 발생하지 못하는 지역으로 분류됐다. 개발 대비 수익구조를 형성하지 못한다는 분석이 지배적이었다. 이로 인해 역세권 개발사업이 8년에 걸쳐 답보 상태에서 벗어나지 못했다.

충북도가 3번에 걸쳐 공모에 나섰지만, 제대로 된 민간 컨소시엄이 나서지 못한 것도 개발 잠재력보다는 개발 대비 수익성 '0'라는 판단이 내려졌기 때문이다.

3차 공모에 2개 컨소시엄이 응모했다. 하지만 이 2곳의 컨소시엄이 제출한 제안서는 법적인 하자를 이미 가지고 있었다.

법적인 하자는 공모에서 밝힌 시행자, 시행방식, 구체적인 재원조달계획이 담겨야 했지만, 이들 2곳은 시행방식(공공 51%, 민간 49%)을 뒤집었고, 재원조달계획도 제대로 담기지 않았기 때문이다.

다시 말해 시공권, 미분양 용지 인수, 채무 보증 등 충북도가 수용하기 어려운 조건을 제시해 법적 하자를 스스로 만들어 냈다는 얘기이다.

충북도의 한 관계자는 이들 컨소시엄이 제안서를 제출했을 때, "컨소시엄이 요구하는 조건을 수용해 개발사업을 진행한다면 이들에게 우선협상대상자 자격을 부여할 필요가 없다"며 "왜냐하면 이들이 제안한 조건이라면 국내 유수한 건설사들과 협상을 통해 진행하는 게 유리하기 때문"이라고 설명했다.

결국 2곳의 컨소시엄이 제출한 사업계획서는 법적인 하자와 함께 우선협상대상자 선정심의워원회에서도 만장일치로 '부적격' 판정을 받았다.

충북도는 앞서 우선협상대상자가 없으면, '완전 공영' 방식으로 역세권 개발이 가능하겠느냐는 질문에 "어렵다"고 일축했다.

이번 공모에서 우선협상대상자 선정이 무산됨에 따라 시기상으로 여타의 개발방식도 불가능하다는 판단이 내려졌다.

이제 공공기관이 참여하는 역세권 개발은 실현불가능할 것으로 전망된다.

오송역세권 개발사업의 좌초는 많은 면에서 과제를 남기고 있다. 우선 대규모 개발사업을 기획하고, 개발대책을 지방자치단체가 추진할 수 없다는 점이다. 민선3기에 이어 민선4기, 그리고 민선5기 충북도는 다양한 계획을 발표했다. 이 과정에서 오송지역은 오송생명과학단지와 첨단의료복합단지, 충북경제자유구역 등 개발호재가 연이어 발표되면서 땅값이 하늘 높은 줄 모르고 치솟았다.

특히 민선5기는 민선4기의 역세권 개발사업이 신빙성이 없다고 결론을 내리고도 또다른 계획을 발표하며 지금까지 끌어왔다. 자신들이 스스로 '개발불가'라는 판정을 내리고, 스스로 위험 속으로 뛰어들었다. 왜 그랬을까. 민선자치시대의 가장 큰 병패로 꼽히는 '표'를 의식했기 때문이다.

8년에 걸쳐 묶인 개발제한구역 지정으로 인해 발생한 주민재산권 피해는 충북도가 떠안아야 할 과제이다. 이와 함께 통합청주시가 역세권 개발과 관련 상당부분을 떠안아야 할 상황이다.

통합 청주시도 아직 갈 길이 멀다. 정부가 지원을 약속했던 통합비용이 단 한푼도 예산에 반영되지 않은 상태이기 때문이다. 이에 따라 오송역세권은 당분간 민간개발이 아니고는 개발을 할 수 있는 동력이 없다. 동력이 없는 만큼 오송지역의 주민들의 피해는 점차 커질 것으로 예상된다.

민간주도의 환지개발방식이 대두되고 있다. 하지만 인근 세종시가 각종 개발이익을 앞세워 활발한 투자가 이루어지고 있고, 오송지역의 수익성 확보가 어려운 현재로는 역세권 개발은 여전히 평행선에서 벗어나지 못할 것으로 보인다.