오송역세권에 선투자 필요하다

오송역세권 문제는 지금 충북에서 가장 뜨거운 감자다. 청주시와 청원군의 출자 참여 동의로 급물살을 타는 듯 했다. 하지만 부풀려진 보상가로 인해 어려움에 봉착해 있다. 사업의 성패마저 좌우할 것 같다.

오송역세권 일대는 2005년 오송신도시 기본계획 발표 이후 땅값이 무려 218%나 뛰었다. 보상비용만 3.3㎡ 당 150만~200만 원에 달할 것으로 보인다. 여기에 통상의 공사비와 부대비용, 조성경비, 판매경비 등과 함께 기부채납 면적을 합산하면 최종 조성원가는 800만 원에 이를 전망이다.

오송역세권 개발비는 민간투자기업이 생각하는 조성원가와 엄청난 차이를 보이고 있다. 따라서 오송역세권의 땅값 폭등은 사업 추진에 복병으로 작용할 가능성이 아주 높다. 그러다 보니 오송역세권 개발 사업은 이러지도 저러지도 못하는 이상한 사업으로 전락하는 모양새다.

그런데 모처럼 오송역세권에 서광이 비치고 있다. 희망이 생기고 있다. 중국과 미국 등의 대규모 기업들이 오송역세권 개발 사업에 적극적인 관심을 표명하고 나섰기 때문이다. 최근 부분 공영개발방식 전환 후 외국자본 유치에 긍정적 신호가 온 셈이다.

해외에서 가장 관심을 나타내는 곳은 중국 상하이 업체들이다. 이들은 이미 오송역세권 시찰에 나서고 있다. 특정 업체는 지난 5월 중국 현지 투자 상담을 거친 뒤라 적극적 투자의향기업으로 분류되고 있다. 미국의 뉴욕 커뮤니티 캐피탈사도 현재 3억5천만 달러를 '투자신고'했다.

오송역세권에 관심을 보이는 외국 기업이 많아진 것은 긍정적인 신호다. 따라서 오송역세권에 선투자가 필요해 보인다. 그래야 투자를 결정할 외국기업이 늘어날 수 있기 때문이다. 기초적인 기반시설도 없이 기업을 유치하려는 것은 욕심에 지나지 않는다.

오송역세권은 중심부 64만9천㎡ 가운데 주거용지 6만6천㎡, 상업용지 19만8천㎡, 지원시설용지 3만2천㎡, 공원·철도·도로 등 공공용지가 35만3천㎡다. 투자자가 수익을 올릴 수 있는 주거용지와 상업용지, 지원시설용지 등은 45%에 불과하다. 개발 후 기부채납 형태로 공공기관에 귀속되는 공공용지는 무려 55%에 달한다. 이상한 용지 분할 형태가 아닐 수 없다.

보통 산업단지나 택지개발을 시행하면서 상업용지 비율을 대폭 낮춰 희소성을 확보하는 게 기본이다. 그래야 상업용지를 높은 가격에 분양할 수 있다. 선투자비 회수 역시 쉽다. 그러나 오송역세권은 이 같은 기본을 무시한 거꾸로 구조다. 개발 및 분양의 원리를 무시한 구상이다.

그리고 지금 오송역세권엔 마땅한 투자 포인트가 없다. 적당한 키 테넌트(Key Tenant)도 없다. 기업 입장에서 보면 투자 메리트가 별로 없는 곳이다. 이런 상황에서 활발한 민간투자를 기대하는 것은 욕심일 뿐이다.

고민해야 한다. 그런데 고민하는 기색이 별로 없다. 충북도는 지난 6월말 청주시의회로부터 어렵사리 오송역세권출자동의안을 이끌어 냈다. 이제 출자동의안 승인여부가 아주 중요하다. 충북도로서는 사활이 걸린 문제다. 반드시 승인을 얻어야 한다. 그래야 오송역세권 투자선호 조건도 만들 수 있다.

외국 기업들의 장기 투자는 현재 실적에 투자하는 게 아니다. 비전에 투자하는 것과 같다. 오송역세권도 크게 다르지 않다. 충북도와 청주시, 청원군 등은 하루 빨리 비전 투자 방침을 세워야 한다. 오송역세권개발사업의 본질, 통합청주시의 역할, 성공전략과 역할분담 등을 다시 한 번 점검해야 할 때다.