오송역세권에 선투자가 필요하다

오송역세권 문제는 지금 충북의 뜨거운 감자다. 이러지도 저러지도 못하는 이상한 사업으로 전락하는 모습을 띠고 있다. 그러다 보니 내년 지방선거를 앞둔 해당 자치단체장들은 죽을 맛이다.

청주시의 입장은 아주 난처해 보인다. '충북도의 오송역세권개발 사업에 청주시가 참여해야 하느냐'를 놓고 설왕설래 하고 있다. "'돈' 없는 청주시의 투자는 무리"라는 부정적 의견과 "통합청주시의 미래가치를 내다봐 참여해야 한다"는 긍정적 입장이 충돌하고 있다.

청주시는 일찌감치 현물 및 현금(예산) 투자 방침을 굳혔다. 그러나 청주시의회의 입장은 조금 다르다. 본보가 가칭 '청주시 오송역세권개발사업 참여(투자)안'이 청주시의회 본회의에 상정됐다는 가정 하에 26명 전체 시의원들에게 일일이 '찬·반' 의견을 물어봤다.

"반대한다(×)"는 의원은 11명, "찬성한다(○)"는 의견은 10명이었다. 표결에 붙여지면 "기권하거나 고민 중"이라는 의견도 5명으로 나타났다. 어떤 투표이든 부동층의 향배에 따라 운명이 정해질 태세다.

우리는 오송역세권이 개발돼야 통합청주시 발전에 도움이 될 것으로 판단한다. 물론 충북도의 개발 방침에 청주시와 청원군도 힘을 보태고 있다. 하지만 큰 힘을 주지 못하고 있는 것 같다.

오송역세권은 중심부 64만9천㎡ 가운데 주거용지 6만6천㎡, 상업용지 19만8천㎡, 지원시설용지 3만2천㎡, 공원·철도·도로 등 공공용지가 35만3천㎡다. 투자자가 수익을 올릴 수 있는 주거용지와 상업용지, 지원시설용지 등은 45%에 불과하다. 개발 후 기부채납 형태로 공공기관에 귀속되는 공공용지는 무려 55%에 달한다. 이상한 용지 분할 형태가 아닐 수 없다.

보통 산업단지나 택지개발을 시행하면서 상업용지 비율을 대폭 낮춰 희소성을 확보하는 게 기본이다. 그래야 상업용지를 높은 가격에 분양할 수 있다. 선투자비 회수 역시 쉽다. 그러나 오송역세권은 이 같은 기본을 무시한 거꾸로 구조다. 개발 및 분양의 원리를 무시한 구상이다.

지금 오송역세권엔 투자 포인트가 없다. 마땅한 키 테넌트(Key Tenant)도 없다. 한 마디로 투자 메리트가 없다. 이런 상황에서 활발한 민간투자를 기대하는 것은 욕심일 뿐이다. 결국 오송역세권 투자를 막는 요인이 되고 있다.

오송역세권 투자에 관심 있는 국내·외 대기업들은 충북도와 청주시, 청원군의 오송 투자 계획을 자주 묻는다고 한다. 투자 가치를 확인하기 위해서다. 지금은 국내·외 민간 기업체 상당수가 '긴축경영'을 하고 있다. 이들에게 중·장기 투자는 쉬운 선택이 아니다. 자칫 독배(毒杯)가 될 수도 있기 때문이다.

투자자가 투자 포인트를 꼼꼼하게 따지는 것은 기본이다. 따라서 오송을 충북의 관문이라고 주장하려면 그에 맞는 투자가 있어야 한다. 스스로 내놓는 노력 없이 남의 투자만 바라는 것은 어불성설이다. 말이 안 되는 욕심일 뿐이다.

투자선호 조건을 만들어야 한다. 3년 이상의 장기 투자는 현재실적에 투자하는 게 아니다. 비전에 투자하는 것과 같다. 오송역세권 투자도 크게 다르지 않다. 충북도와 청주시, 청원군 등은 비전 투자 방침을 세워야 한다. 어쩌면 통합시 관련 공공기관 오송 배치 등이 해결책이 될 수도 있다.