청주 재개발·재건축 해법은 있다 - 정부·정치권 머리 맞대야

주택보급률 98%…신규개발 억제해야
순환프로젝트 등 안정적인 대안 필요

글싣는 순서

①동토(凍土)의 땅 청주
②지구지정 해제 능사인가
③정부·정치권 머리 맞대라

동토(凍土)의 땅으로 전락한 청주지역 38곳 재개발·재건축이 서둘러 추진되기 위해서는 현행 도정법과 도시정비사업 개념부터 뜯어고쳐야 한다.

먼저 신규 택지개발 억제시책이다. 청주권의 경우 우암산이 가로막고 있는 동쪽을 제외한 남쪽과 서쪽, 북쪽 등 모든 시 외곽지역에서 마구잡이식 개발이 이뤄졌다.

주택보급율이 98%에 달하는 상황에서도 신규 택지개발은 중단되지 않았다. 때문에 도심 구옥을 버리고 도심 외곽으로 이사를 가는 시민들이 수두룩했다.

역사와 전통을 자랑하는 초등학교가 폐교직전의 학생수 감소에 시달리기도 했다.

◇신규 택지지구 난립

지난 1981년 이후 청주지역에서 개발이 완료된 대단위 택지지구는 모두 19곳, 개발면적 1천178만3천㎡(357만 평)에 세대수는 9만412, 수용인구는 무려 33만6천 명이다.

청주시 인구를 67만 명이라고 볼때 무려 50% 이상이 신규 택지지구에 거주하고 있는 것이다.

현재 진행중인 율량2지구와 동남지구까지 합치면 면적은 1천563만5천781㎡(473만8천 평)으로 늘어나고, 수용인구도 40만5천 명으로 증가하게 된다.

LH 충북본부는 그동안 택지개발과 주택건설 사업을 진행하면서 엄청난 빚더미에 앉았다. 공공개발을 추진하면서 1개 택지지구 당 수백억 원에서 수천억 원까지 손실이 발생한 것이다.

이 때문에 이제는 신규개발 여력이 없어 보인다. 신규택지 개발보다 안정적인 분양성과를 올릴 수 있도록 주거환경개선 사업에 몰두할 수 있도록 정부와 지자체 등이 특단의 대책을 마련해야 한다.

◇LH 도심개발 참여 요건은

적자에 시달리고 있는 LH가 도심재생 사업에 참여하기 위해서는 기존의 공공개발 과정에서 발생한 적자구조를 중앙정부가 해결해야 한다는 지적이 높다. 또한 LH 역시 조직개편과 경영슬림화를 위한 강도높은 자구책을 시행할 필요가 높다.

이를 통해 LH를 신규 택지개발이 아닌 도심재생 프로젝트의 파트너로 전환시키는 노력이 시급하다. 서울 SH공사와 충북개발공사 등 지방공기업으로는 전국 곳곳에 산재된 재개발·재건축 문제를 해결하기 어렵기 때문이다.

정부와 금융권, 지자체, LH, 민간조합 등이 별도의 특수목적회사(SPC)를 설립하는 방안도 검토돼야 한다. 전국 곳곳에 산재된 도심재생 프로젝트 중 일부를 선별한 뒤 본격적인 개발에 나설 경우 충분한 승산이 엿보인다.

◇지자체 기부채납 제도 개선돼야

신규 택지를 개발하는 과정에서 청주시 등 각급 지자체는 적게는 20%에서 많게는 50% 전후의 기부채납을 요구했다. 주거지역을 둘러싼 인근지역까지 기부채납을 요구할 정도로 지자체는 '날로 먹는 행정'으로 일관한 측면이 많다. 이를 개선하기 위해 도심재생 사업과 관련된 기부채납은 최소한의 범위로 낮춰야 한다.

개발비용 증가는 분양가 상승, 분양가 상승은 분양률 하락, 분양률 하락은 민간 사업자 참여거부 등으로 이어지기 때문이다.

공공성이 강화된 재개발·재건축은 승산이 없다는게 부동산 업계의 분석이다.

재개발·재건축 과정에서 지나치게 공공성을 요구하기 보다는 수익성 제고라는 측면도 검토돼야 한다. 순환프로젝트도 대안으로 꼽히고 있다.

전체 38곳를 단계로 구분해 시공기간 다른 지역 임대아파트에 거주했다고 입주하는 순환식 프로젝트를 의미한다.

◇정치권 현상보다 본질 파악하라

최근 전국 곳곳의 재개발·재건축 문제에 대해 정치권은 '애물단지'로 표현하는 경우가 많다. 지원을 하지 않는 것이 아니라 지원할 방법을 찾지 못했던 것이다.

실례로, 지역 국회의원이 금융권에 프로젝트파이넨싱(PF)을 요구해도, 금융권은 눈도 꿈쩍하지 않는다. 투자금과 이익금이 회수되기 어려운 곳에 PF를 일으켰다가 문제가 생기면 부실로 이어지기 때문이다.

때문에 정치권은 금융권 압박보다 선행해야 할 문제로 정부와 지자체, LH, 민간 건설사, 조합측이 함께하는 사업구도를 마련하고, 이를 토대로 순차적 순환개발이 이뤄지도록 중재역할에 나서야 한다.

도내 시중은행의 한 지점장은 "부동산 경기가 좋고, 분양성이 좋으면 금융기관이 영업을 해서라도 PF를 취급하지만, 반대의 상황에서 아무리 유력 인사를 동원한다고 해도 정상적인 대출이 이뤄지기는 힘들다"며 "상황에 따라 경기의 흐름이 바뀌는 불안적 요소를 씻어내고 안정적인 도심재생 프로젝트가 시행될 수 있도록 정부와 지자체, 정치권 모두가 발벗고 나서야 한다"고 지적했다. <끝>

/ 김동민기자