아파트 공급과잉인가, 부족인가 - 집값 전망과 수급불균형

"청주권 공급과잉 문제될 것"

올해 전국 주택수요를 44만호 수준으로 전망했으며 2012년에는 42만호까지 감소될 것으로 예측됐다. 이는 국토해양부가 수립한 주택종합계획(2003년~2012년)에 따른 것이다.

국토부는 수도권과 지방의 비중을 55대 45로 추정하고 있으며, 공급물량 중 80%가 아파트임을 감안할 때 전국적으로 매년 32만~34만호 수준의 분양물량과 입주물량이 공급돼야 할 것으로 예상하고 있다.

이런 가운데 지난해 말 미국발 금융위기로 국내 부동산 경기가 침체되면서 정부가 규제 완화 정책을 쏟아낸 결과, 국내 부동산시장이 한때 안정을 찾고 집값도 강보합세를 보였다.

그러나 정부가 다시금 강남 재건축 아파트값 안정을 위해 총부채상환비율(DTI)규제를 강화하면서 전국적으로 집값이 하향 안정세로 돌아섰다.

부동산 전문가들은 내년에도 DTI규제의 영향을 받아 기존 주택의 거래가 감소하고 매매가도 소폭 상승에 그칠 것으로 내다보고 있다.

내년 부동산 시장을 움직일 주요 변수로 정부의 출구전략(금리 인상 등)과 경기회복의 정도, 보금자리주택 분양가 등을 꼽고 있다.

또 내년 지자체 선거도 변수로 작용할 가능성이 크다. 선거 때마다 지역 개발에 대한 정책들이 쏟아져 나와 부동산 가격이 요동쳤기 때문이다.

지역별로 보면 수도권의 경우 도심 내 재개발, 재건축이 진행되는 곳이 많다. 따라서 공급이 부족해 집값이 오를 것이라는 예상이 우세하다.

하지만 지방은 여전히 수요가 부족한 상황에서 공급이 많아 집값은 큰 변동이 없을 것으로 보인다.

부동산뱅크 조사에 따르면 내년 수도권 입주물량이 8만9412가구로 올해보다 17.6% 줄어 수급 불균형이 지속될 것으로 예상된다.

지방은 대구, 광주 등 공급과잉 지역은 내년에도 매매 및 분양시장 회복이 어려울 것으로 예상됐다. 또 세종시 수정 여파에 따른 충청권 부동산시장의 침체가 이어질 것으로 전망됐다.

신규 분양시장과 미분양 시장은 내년 2월 11일 양도세 감면 혜택이 완료됨에 따라 이후 청약열기가 진정될 것으로 전망됐다. 특히 신규시장보다는 미분양 시장의 인기가 시들해질 것으로 예상됐다.

결국 내년에 수도권 유망 지역은 그나마 분양시장 인기가 지속될 전망이지만 지방은 여전히 침체가 예상된다는 것이 부동산 전문가들의 일반적인 분석이다.

이 같은 전망이 제시되고 있는 가운데 청주권 아파트 분양시장이 꿈틀대고 있다.

지난 13일부터 국민연금관리공단(시행사)과 롯데건설(시공사)이 청원 오송생명과학단지 내에 건설하고 있는 상록캐슬 아파트 분양에 나섰다.

오송 상록캐슬 아파트는 당초 지난해부터 오송단지로 이전하는 식약청 등 6개 국책기관 공무원, 청원지역 거주 공무원, 이전기관 종사자 등을 대상으로 공급했지만 분양률이 30%대에 그치면서 1년여 만에 일반분양으로 전환한 것이다. 분양대상은 전체 671세대 가운데 454세대(특별공급 14세대 포함)다.

청주 성화2지구 내 호반베르디움 아파트 공급도 다음달 말로 예정돼 있다. 호반베르디움 아파트는 전용면적 85㎡형(옛 34평형) 3개 타입 단일평형으로 모두 840세대다.

내년 3월 중에는 청주지웰시티 2차 아파트 1천806세대가 분양에 들어갈 예정이다.

지웰시티 2차아파트는 1천806세대 중 수요가 많은 109㎡형을 85%, 160㎡형 15%로 구성될 계획이다.

여기에다 청주 성화2지구와 율량2지구, 동남지구 등에서 2015년까지 2만6천449세대가 공급될 예정이다.

민간개발사업으로 2015년까지 대농지구에서는 전면수용방식으로 8천404세대를 공급할 예정이다. 또 용정지구, 방서지구, 비하지구, 호미지구 등에서는 환지방식개발을 통해 5천818세대를 공급할 계획이다.

현재 청주시의 주택보급률은 101.48%를 기록하고 있다. 미분양아파트가 산재해 있는 가운데 신규 분양까지 잇따를 경우 향후 아파트 공급과잉에 따른 부작용이 속출할 것이란 것이 지역 부동산전문가들의 일반적인 견해다.

주택산업연구원 관계자는 "수도권 중심으로 활황세가 한정될 것으로 보인다"며 "미분양 아파트가 적체돼 있는 지방의 경우 신규물량까지 겹치면 공급 과잉문제가 빚어질 수도 있다"고 말했다.

/ 장인수기자