새정부 부동산 정책 거래활성화→시장안정 가능할까

거래세 인하, 양도세 완화 통한 가격안정 유도…검증 안 돼 실효성 미지수

이명박 정부가 부동산 시장을 위해 펼칠 정책은 거래 활성화와 공급확대로 요약된다. 이 중 공급확대는 재개발·재건축 규제완화와 맞물려 중장기 과제로 넘어갔고 우선적으로 거래활성화에 초점이 맞춰지게 됐다.

인수위는 현재 취득가액의 2%인 거래세(취득·등록세)를 1%로 낮추고, 2월 국회에서 장기 1주택 보유자에 대한 양도세 완화(장기보유특별공제율 확대)를 위해 법개정에 들어갈 계획이다. 거래에 숨통을 터줘 가격 안정을 유도하기 위한 것이다.

하지만 거래세와 1주택자 양도세 인하를 통한 '거래 증가→시장안정'이 가능한 지는 이론적으로 검증되지 않아 실효성은 미지수다.

주택 거래량과 주택가격과의 관계를 설명하는 대표적인 이론은 벌집순환모형. 이 이론은 주택 가격과 거래량은 일반적인 경기 사이클과 주택의 분양 입주 시차(lags)에 의해 6각형의 벌집 모양처럼 시계 역방향으로 순환한다는 내용이 핵심이다.

이론에 따르면 초가 가격하락기에 거래량이 늘면 거래량도 같이 줄고, 어느정도 가격하락 이후에도 하락세가 지속되면 거래량은 줄어든다. 반대로 가격 상승 초기에는 거래량이 증가하고, 일정 수준을 넘어 상승세가 지속되면 거래량이 감소하게 된다.

건설산업전략연구소 김선덕 소장은 "이 이론으로 보면 강남의 경우 가격이 하락하면서 거래는 줄고 있는 상황으로, 가격하락 초기라고 볼 수 있다"면서 “하지만 거래가 늘면 반드시 가격도 내린다는 것을 설명하지는 않는다”고 말했다.

과거 사례를 보더라도 거래량과 가격변동률은 시기에 따라 제각각이다.

지난 2004년 10월부터 이듬해인 2005년 3월까지 6개월간 집값 동향(부동산뱅크 자료)을 분석해보면 2004년 10월부터 3개월간 거래건수는 9859건이 증가했고 집값은 -0.86% 하락했다. 하지만 2005년 1월부터 3월까 거래량은 2만6264건 폭증했지만 가격변동율도 2.91%로 높게 나왔다.

거래세 인하가 거래량 증가를 촉진할 지도 불분명하다. 건설교통부에 따르면 지난 2005년 1월, 2006년 1월과 9월 등 3차례에 걸쳐 거래세를 내렸지만 거래량이 오히려 감소하는 경우도 있었기 때문이다.

지난 2006년 1월 거래세를 인하(3.5%→2.5%)했지만 거래량은 전달(10만4907건)보다 오히려 크게 줄어 6만6335건에 그쳤다. 반면 2006년 9월에 2%로 내렸을 때는 9월 10만550건, 10월 110209건으로 증가세를 보였다.

특히 그 이전 두 달(7월 6만8735건, 8월 6만615건)에 비하면 60%이상 급증했다.

하지만 이 역시 가을 이사철에 따른 계절적 수요가 크게 작용한 것이어서 거래세 인하의 효과는 미미하다는 분석이다.

일부에선 지금은 세금 부담이 거래 위축의 큰 원인이기 때문에 인수위의 기대처럼 거래세.양도세 인하가 매물증가와 가격 안정에 도움이 될 것이라는 의견도 있다.

건국대학교 고명수(부동산대학원) 교수는 “세금 때문에 나오지 못했던 물건이 나오면 공급과 수요 법칙에 따라 가격도 어느정도 내려갈 것”이라고 말했다.


기사제공:노컷뉴스(http://www.cbs.co.kr/nocut/)