정부 '주택 미분양 해소 방안' 내용과 반응

자금난 건설사 유동성 지원에 초점

지난 23일 정부가 '주택 미분양 해소와 거래 활성화 방안'을 발표했다.

국회 기획재정위 조세소위는 앞서 지방 미분양 아파트에 대한 양도세 감면혜택을 내년 4월30일까지 연장하는 내용의 '조세특례제한법(조특법)' 개정안을 처리했다.

이는 미분양 누적, 미입주 증가 등으로 주택업계의 자금난이 심화되고 있는 데 따른 자구책으로 풀이된다.

지역 건설업계는 잇단 주택 미분양 해소방안에 대해 일단 환영하면서도, 양도세 감면율 차등적용 등에 대해서는 실효성에 회의적 반응을 보이고 있다.

◇자금난 심화 부작용=주택업체 부도 시 입주예정자의 입주지연 등 주거불안이 발생하며, 저축은행 등을 포함한 금융권과 하도급업체 등의 동반부실이 우려된다.

실제로 2월말 기준 전국의 미분양 주택은 총 11만6천 가구로 장기(2000∼2009년) 평균(7만5천 가구) 보다는 여전히 높은 수준이다. 충북의 미분양아파트는 5천219여 가구에 달했다.

지역별로는 '준공후 미분양'이 많고 신규주택 입주율이 부진한 지방 소재 주택업체의 경영난이 악화될 우려가 크다. '준공후 미분양' 주택은 2월 기준 5만 가구로 이 가운데 92%인 4만6천 가구가 지방에 소재하고 있는 현실이다. 업체들이 분양 촉진을 위해 잔금비중을 높이면서 미입주에 따른 자금 부담이 늘어나고 있는 형국이다.

◇발표된 미분양 해소 방안=정부는 우선 지방의 준공 전 미분양주택을 대상으로 하는 대한주택보증의 환매조건부 매입규모를 2만 가구, 3조원 규모로 확대하기로 했다. 먼저 이달부터 6월까지 1조5천억 원(4월 매입분 5천억 원 포함), 올 하반기 중 추가로 1조5천억 원 규모를 각각 매입하겠다는 것이다.

매입 대상은 현행대로 지방 미분양을 우선 매입하되 자금여유가 있을 경우 수도권 미분양까지 매입을 확대하기로 했다. 매입시 가격(분양가 50% 이하 수준), 신용도, 사업성 등을 엄격히 평가해 건설업체의 모럴해저드를 방지하는 한편 중소업체 미분양을 우선적으로 매입하고, 매입한도도 업체당 1천500억 원(현행 1천억 원)으로 확대하기로 했다.

대한주택보증이 매입하는 미분양주택에 대한 취·등록세, 재산세 감면기한(내년 12월)을 연장하는 방안도 검토된다.

◇양도세 감면혜택 연장=지난 19일 국회 기획재정위 조세소위가 지방 미분양 아파트에 대한 양도세 감면혜택을 내년 4월30일까지 연장하는 내용의 '조세특례제한법(조특법)' 개정안을 처리했다.

이에 따라 지난 2월11일로 끝난 미분양주택 신규 취득자는 취득 후 5년간 발생한 양도차익에 대해 세금을 감면받을 수 있는 길이 열렸다.

법 개정안은 분양가 인하율이 10% 이하일 경우 양도세 감면율을 60%로 적용하고, 20% 이상일 때는 100%의 감면율을 차등 적용하도록 했다. 10~20%의 분양가를 인하하면 80%의 감면율이 적용된다.

◇시장반응 '기대반 우려반' =정부는 이번 대책을 통해 약 4만 가구 이상의 미분양주택을 해소함으로써 특히 지방의 주택경기 침체를 완화하는 한편 건설업계에 시급한 유동성 공급을 통해 안정적 주택공급 기반을 강화할 수 있을 것으로 기대하고 있다.

지역 경제관련 기관단체들은 정부가 확정·발표한 '주택 미분양 해소 및 거래 활성화 방안'에 대해 대체적으로 환영하는 분위기다.

이들은 "이번 조치는 미분양으로 경영난을 겪고 있는 지역 주택건설업계에 새로운 활로를 모색하는 전기가 될 것으로 확신한다"고 밝히고 "이번 내용에 무주택 서민을 위한 다양한 금융 혜택이 함께 포함돼 주택 공급자인 기업과 수요자인 서민 모두에게 희망을 줄 것"이라고 기대했다.

그러나 미분양 아파트에 대한 양도세 감면 혜택이 부활된 것에 대해선 일단 환영하면서도, 감면율 차등적용 실효성에 대해서는 회의적 반응을 보이고 있다.

지방의 경우 신규 아파트 분양가가 3.3㎡당 850만원 내외인데, 20% 이상 인하해야 양도세를 100% 감면받을 수 있다는 것은 현실적으로 볼 때 무리다는 것이 이들의 주장이다.

대한건설협회는 이번 '주택 미분양 해소 및 거래 활성화 방안'에 대해 실망스럽다는 반응을 나타냈다.

협회는 신규주택 입주예정자의 보유주택 구입 시 자금지원을 실시키로 한 것에 대해 "지원대상이 기존주택 처분에 한정돼 거래 활성화 효과를 기대하기 어려워 실망스럽다"고 지적했다.

협회는 이어 "침체에 빠진 부동산시장을 살리기 위해서는 지역별 DTI규제를 10~20% 가량 탄력적으로 상향조정할 필요가 있다"며 "LTV규제도 투기지역 이외 지역에 대해서는 현행 50%에서 60%로 완화해야 한다"고 촉구했다.

협회는 "주택산업의 경쟁력을 약화시키고 있는 분양가상한제를 조속히 폐지해야 한다"고 덧붙였다.

/ 장인수기자