오송역세권 환지방식 개발 '산넘어 산'

청주시 출자유지 불가능…특혜논란 우려
고 분양가 해결도 '글쎄'…"투자비 회수 곤란"
정치권 "지주, 조건 숙지 후 동의했는지 의문"

오송 KTX 역세권 개발이 환지방식으로 추진될 가능성이 제기되고 있는 가운데 땅 매입부터 기획, 설계, 마케팅, 사후관리까지 총괄하는 국내 상당수 디벨로퍼(Developer)들은 부정적인 평가를 내놓고 있다.

오송역세권 주민대책위원회는 지난달 30일까지 개발 예정지 64만㎡에 포함된 278세대 중 222곳으로부터 환지개발 동의를 얻었다고 밝혔다.

대책위는 이에 따라 금명 간 충북도와 청주시, 청원군, 지역 국회의원 등에 사업 재추진을 촉구할 계획이다.

대책위는 청주시와 청원군의 개발비 출자 부분을 그대로 유지하면서 지주(地主)들은 땅을 내놓는 방식으로 사업이 반드시 추진돼야 한다는 입장이다.

대책위가 주장하는 환지 방식은 토지주가 보상비를 받지 않고 대지조성 사업 후 땅으로 보상하는 방식이다. 사업시행자는 토지주에게 보상해야 할 땅을 제외한 체비지를 분양해 수익을 올리는 구조다.

하지만, 대책위가 주장하는 환지방식 추진은 사실상 불가능한 것으로 개발전문가들은 내다보고 있다.

먼저, 청주시와 청원군 출자를 그대로 유지하기가 쉽지 않다. 각각 시·군의회를 거쳐야 하는 문제가 있다.

이럴 경우 특정 정당이 당론으로 채택한다고 해도 청주시민 다수가 반발할 가능성이 높다. 특히 청주권에서만 중단된 재개발·재건축 사업장이 30곳이 넘는 상황에서 청주시의회가 출자 동의에 나서는 것은 사실상 불가능하다.

민간개발에 대한 지자체 출자에 강행에 대해서도 '특혜 논란'을 불러올 수 있다. '공영 51%+민간 49%' 구조가 아닌 '100% 민간개발'에 해당되는 환지방식으로 추진하는 사업에 지자체 출자가 이뤄진 사례는 거의 없다.

설령 지자체 출자가 이뤄진다고 해도 토지이용계획부터 개발계획 수립까지 6개월 이상 소요되는 행정절차를 이행할 수 있을지 의문시된다.

평가방식도 문제다. 지주들이 면적평가 방식을 고집할 경우 사업시행자의 체비지 면적이 크게 감소하게 된다. 이렇게 되면 수익성이 담보되기 힘들어 시행자를 구하는 것도 어려워진다.

지역 건설업계의 한 관계자는 "청주·청원 출자가 유지된다고 해도 국내 건설업계가 사업시행자로 나서기 어려울 것"이라며 "지주들에게 보상하고 남은 체비지 분양가격이 폭등할 수 있고, 이럴 경우 분양후 투자비를 회수하는데 상당한 누수가 우려된다는 점을 간과하고 있다"고 말했다.

지역 정치권의 한 관계자도 "일부 도의원과 교수 등이 주민들을 부추겨 환지방식 개발이 이뤄지도록 설득하고 있는 것은 내년 지방선거를 겨냥한 전형적인 시간끌기용이다"며 "모든 지주들이 과연 환지개발과 관련된 조건을 정확하게 숙지하고 동의했는지도 의문스럽다"고 주장했다.

/ 김동민기자