새해 달라지는 부동산 경매제도

백민석

세명대 부동산학과 교수

자녀들의 겨울방학과 더불어 이사철이 다가오고 있다. 최근 부동산 시장의 커다란 문제로 대두되고 있는 전월세시장의 수급부족과 가격폭등 문제로 인해 부동산경매시장에 관심을 가지는 사람들이 많아지고 있는 듯하다. 부동산경매시장은 일반인들이 진입하기 어려운 진입장벽이 높은 시장으로 인식되어 왔으나, 법원관계자들의 많은 노력을 통하여 널리 활성화되고 있다. 다시 한 번 법원관계자들의 노력에 감사드린다. 이와 관련하여 새해부터 달라지는 부동산 경매제도에 대하여 살펴본다.

첫째, 유치권 인수주의를 폐지하고 소멸주의가 채택된다. 유치권 관련한 민사집행법 개정은 민법 일부개정법률안이 등기, 미등기 부동산을 불문하고 인정했던 유치권을 앞으로는 등기 부동산의 유치권을 폐지하고 미등기 부동산에 대해서만 유치권을 인정하되 미등기 부동산의 유치권자에 대해 부동산이 등기된 때부터 6개월간 소로써 저당권설정청구를 할 수 있다고 규정하고 있어 이에 관련한 민사집행법 절차를 개정하는 차원에서 이뤄졌다.

둘째, 법인이 직원용 주택을 임차하는 경우에도 주택임대차보호법을 적용받을 수 있게 된다. 주택임대차보호법 일부개정법률안은 중소기업기본법 제2조에서 정한 중소기업자의 범위에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 주택임대차보호법이 적용되도록 하였다. 그간에는 직원용 주택을 매수할 여력이 없는 중소기업이 주택을 임차하여 직원에게 제공하고자 하여도 법인에게는 주택임대차보호법이 적용되지 않아 보증금 보호에 애로가 있었으나 이번 개정으로 내년부터는 보증금을 보호받을 수 있게 됐다.

셋째, 최저 매각가격이 하향 조정된다. 부동산경매절차의 신속성을 제고하기 위해 최저매각가격을 하향 조정하는 방안도 마련되었다. 따라서 내년부터는 첫 매각기일에 최저매각가격이 최초감정평가액이 아니라 최초감정평가액을 참작하여 결정한 '매각기준가격'에서 20%를 차감한 금액이 최저매각가격이 될 예정이다.

넷째, 공유자우선매수제도의 행사요건이 합리화된다. 그간 공유자우선매수권은 공유자가 경매절차를 지연시킬 목적으로 또는 경매대상 공유물건을 수차례 유찰시킨 후 공유자가 헐값에 공유물건을 취득할 목적으로 악용되어 왔다. 그런 악용을 방지하기 위해 민사집행법 일부개정법률안은 공유자우선매수신고 시 보증금을 제공하지않거나 신고를 철회한 경우 우선매수권을 행사한 것으로 간주하고, 그 행사 횟수도 1회로 제한하는 규정을 뒀다.

끝으로, 소액임차인 보증금과 최우선변제액 기준이 조정된다. 먼저 주택의 경우 소액임차인 범위를 서울 9500만원, 수도권 등 과밀억제권역 8000만원, 광역시 6000만원, 그 밖의 지역은 4500만원으로 확대된다. 이 보증금 중 최우선 변제되는 일정액의 범위 역시 서울 3200만원, 수도권 등 과밀억제권역 2700만원, 광역시 2000만원, 그 밖의 지역은 1500만원으로 확대된다. 상가건물의 경우 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 보증금 범위를 서울 4억원, 수도권 과밀억제권역 3억원, 광역시 2억4천만원, 그 밖의 지역은 1억8천만으로 확대된다. 소액임차인의 범위는 서울 6500만원, 수도권 등 과밀억제권역 5500만원, 광역시 3800만원, 그 밖의 지역은 3000만원으로 조정되며, 이 보증금 중 최우선변제되는 일정액도 서울 2200만원, 수도권 등 과밀억제권역 1900만원, 광역시 1300만원, 그 밖의 지역은 1000만원으로 확대 조정된다. 최우선변제되는 일정액의 범위가 확대되면서 금융기관의 주택 및 상가건물 담보대출 시 담보가치에 따른 대출금액 조정이 불가피해졌고, 입찰자 입장에서도 다가구주택이나 근린주택 등 임차인이 많은 건물에 대한 임대차분석 시 보다 더 신중한 분석이 요구될 것으로 생각된다.