NCS에 기반한 부동산자산 세금 및 회계관리

금상수

세명대 부동산학과 교수·국가직무능력표준(NCS) 부동산자산관리분야 책임연구원

국가직무능력표준(NCS, national competency standards)에 기반한 부동산자산관리자는 부동산자산관리분야 중 세무, 회계, 재무 분야에 대한 기본적인 지식을 알아야 한다. 부동산 자산회계관리(Real Estate Accounting)는 부동산자산관리를 주로 하는 경제주체들의 거래과정 분야이다. 회계는 기업의 경영활동을 계량화시켜 정보화 한 재무회계(financial accounting), 관리회계(managerial accounting) 그리고 세무회계(tax accounting)로 구분된다. 특히 부동산자산관리 행위와 관련한 세금은 그 규모가 크기 때문에 반드시 정확하고 구체적인 지식이 필요하다. 부동산자산관리와 관련한 세금에 대한 이해를 하려면 선제적인 부동산 자산관리와 관련된 행위들에 대한 이해 필요하다. 왜냐하면 부동산의 취득에서부터 보유단계, 그리고 매각에 이르기 까지 발생하는 세금과 자금의 유출에 대한 재무관련 분야의 이해가 없으면 부동산자산관리의 부실을 초래하게 되기 때문이다.

부동산자산과 관련한 행위는 취득, 보유, 매각으로 구분할 수 있는데, 행위별 세금을 살펴보면 먼저 부동산 취득시에는 지방세인 취득세와 등록세가 있고, 부동산을 증여 또는 상속받았을 때 납부하는 증여세와 상속세가 있다. 그 밖에 매매계약서를 작성할 때 내는 인지세가 있다. 등록세는 재산권의 취득 등에 관한 사항을 공부에 등기 또는 등록할 때 부과하는 지방세이다. 취득가액은 신고액 기준으로 하되, 신고를 하지 아니하거나 신고한 금액이 시가표준액에 미달되는 경우는 시가표준액으로 계산한다. 시가표준액은 주택은 개별(공동) 주택의 공시가격으로, 그 밖의 건물은 지방자치단체장이 결정한 가액을 사용한다. 토지는 개별공시지가를 적용한다.

부동산 보유단계에서는 주택은 건물과 토지를 통합하여 재산세와 종합부동산세가 과세되고 일반건물은 재산세만 과세된다. 토지의 경우 종합합산대상 및 별도합산대상 토지로 구분하여 재산세와 종합부동산세가 과세된다. 아울러 재산세에는 지방교육세와 지역자원 시설세가, 종합부동산세에는 농어촌특별세가 부과된다. 부동산이 소재하는 시·군·구의 지방자치단체는 매년 6월1일자로 부과하며, 납세의무자는 특수한 경우를 제외하고 과세대상에 등재된 소유자로 한다. 종합부동산세는 고액의 부동산 보유자에 부과함으로 조세부담의 형평성을 마련하기 위한 목적으로 2003년 10월 신설된 국세이다. 지방자체단체가 관내 부동산에 대해 과세하는 것과 달리, 중앙정부에서 국내에 있는 모든 부동산의 공시가격을 인별로 합산하여 일정금액을 초과하는 부동산 보유자에 대해서 과세한다. 주택(부속토지 포함), 종합합산토지(나대지, 잡종지 등), 별도합산토지(일반건축물의 부속토지 등)로 구분하여 각각의 공시가격을 합산하여 일정금액 초과 시 과세대상이 된다.

부동산자산 양도시에는 매각가격과 취득시점의 매입가격 간의 차이에 의한 시세차익을 자본이득(capital gain)이라 하는데, 이를 양도소득이라 한다. 부동산을 처분하는 양도단계에서는 국세인 양도소득세를 납부해야 하며, 지방세인 지방소득세 소득분도 함께 납부하게 된다. 자산의 양도차익은 양도가액에서 취득가액 등 필요경비를 공제하여 산정한다. '소득세법'에서는 양도소득세의 계산을 기준시가에 의하는 경우와 실지거래가액에 의하는 경우로 구분하고 있다.