부동산시장 풍향계 - 훈풍 언제까지

화려한 통계 이면에 도사린 주택시장 함정
매매가 90% 육박하는 전셋값에 비자발적 거래 ↑
거래량 대비 집값 상승 미미…활황기와 양상 달라

실제로 충북지역은 지난해 아파트 분양열기로 뜨거웠다. 청주지역은 지난해 3월 청주 내덕동 스타힐스 109가구, 4월 율량동 제일풍경채 422가구, 10월 오창 대원칸타빌 592가구와 옥산 지역주택조합 365가구, 가마지구 힐데스하임 988가구가 분양해 시장 활성화를 주도했다.

특히 지난해 말 기준 청주지역의 미분양주택 현황에 따르면 미분양 가구수는 총 48가구로 집계됐고, 최근 분양된 아파트는 단 1가구의 미분양 아파트가 없었다.

올해도 사정은 마찬가지다. 7월과 8월을 기점으로 청주지역은 대단위 아파트 물량이 쏟아져 나올 것으로 보인다. 앞으로 5년내 아파트 공급계획은 4만8천700가구가 넘는다.

지난해 주택청약률이 70대 1를 넘어다고는 하지만 실제 계약률은 현저하게 떨어졌다는 점을 간과해서는 안 된다.

현재 활황세에 가려 주택시장을 제대로 읽지 못하고 있다는 지적이 조심스럽게 나오고 있다.

겉으로 드러난 화려한 통계 이면에 도사리고 있는 위험 요소를 파악하지 못하고 있다는 얘기다.

부동산 전문가들은 현재의 상황이 주택 거래를 증가시키고, 집값을 꾸준히 끌어올릴 만한 요소가 부족하다고 판단하고 있다. 주택시장 활황세를 끌어올릴 만한 표면상 지표가 떨어지는데도 이런 현상이 나타나고 있는 것을 경계하고 있다.

주택 시장 통계·흐름 속에 잠재한 문제는 무엇일까.

주택시장 거래의 대부분을 차지하고 있는 '비자발적' 거래가 그것이다. 비자발적 거래는 주택시장 활황기 진입과정에서 나타나는 주택 거래량 증가와는 질적 차이가 있다. 주택시장이 활황기로 진입하는 시기에는 거래 증가와 함께 집값이 오른다. 이 과정에서 시장은 실수요자보다 투자자가 주도한다.

투자자가 주도하는 시장은 파급효과도 크고 환금성이 좋은 아파트 거래가 증가하는 특징을 보인다.

하지만 지금의 상황은 그 반대 현상이 나타나고 있다. 지금의 주택거래 수요층은 구매욕구와 구매능력이 맞아떨어져 집을 사는 사람들이 아닌 어쩔 수 없이 구입하는 서민층으로 보고 있다.

전셋값이 매매가의 90%까지 육박하면서 서민들과 세입자들이 벼랑 끝에 서는 심정으로 집을 사는 경향이 높아지고 있다는 얘기다.

집값 움직임도 다른 모습을 띠고 있다. 지난해 주택거래량이 전년 대비 18% 증가하는 등 사상 최고치를 기록했지만 집값 상승률은 1.71% 상승에 그쳤다.

주택거래량이 비슷했던 2006년 집값이 12% 상승했던 것과 달리 글로벌 금융위기가 닥쳤던 2009년 상승률(1.46%)과 비슷한 수준에 머물렀다. 통상 주택 거래량이 6개월 정도 증가하면 가격 상승이 뒤따랐던 패턴도 나타나지 않고 있다.

13일 충북지역 주택보급률은 108.8%로 나타났다. 충북지역도 11개 시군별로 주택보급률이 차이를 보이고 있다.

현황에 따르면 청주지역 주택보급률은 105.8%, 충주지역은 109.6%, 제천지역은 105.8%, 보은지역 111.1%, 옥천지역 110.3%, 영동지역 114.4%, 증평지역 109.7%, 진천지역 115.6%, 괴산지역 128.1%, 음성지역 115.5%, 단양지역 131.3%로 집계됐다.

부동산 전문가들은 주택보급률이 120%에 가까우면 주택시장이 보합세를 유지하게 된다고 귀띔한다. 그 이유 중 하나로 이사철이나 계절에 상관없이 집을 구해 언제든 맞춤형으로 이사가 가능하기 때문이라고 했다.

거래량 증가가 안정적인 주택시장 활황기로 접어들었을 때와 다른 양상인 만큼 무턱대고 주택 구매에 나서는 것은 자제해야 한다는 주장이 그래서 설득력을 얻는다.

아파트 모델하우스마다 구름 인파가 몰리는 현상을 눈에 보이는 그대로 받아들이는 것도 경계해야 한다.

최근의 청약열기는 주택청약자격 완화, 분양가상한제 폐지 등에 따른 일시적인 청약쏠림이기 때문에 무턱대고 청약 대열에 뛰어들었다가는 낭패를 볼 수 있다. 3~4년 뒤 일시에 입주 물량이 증가하면서 집값 하락 등 시장 혼란이 예상되고 있다.

지난해부터 올해, 앞으로 2~3년에 걸쳐 대거 분양되는 아파트의 입주 시기가 맞물려 공급 과잉과 집값 하락을 걱정해야 하기 때문이다.

/ 엄재천기자 jc0027@naver.com