캠코 충북본부의 '똑똑한 공매물건' (4월 셋째주)

[충북일보] 주택임대차 보호법에 대해 알아보자.

주택임대차보호법은 제1조(목적)에 나와 있듯이 주거용 건물의 임대차에 관련, '민법'에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정과 보장을 목적으로 한다. 이 법은 주거용 건물 즉 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다.

주택임대차 보호법을 적용 받기 위해서는 대항력이 필요하다. 대항력의 요건은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

경매나 공매 절차에서 선순위 임차인의 존재 여부, 임차보증금 인수여부 구분은 대항력 발생 시점이 등기부상 저당권, 압류 등의 등기일보다 빠른가의 여부로 결정한다.

대항력과 함께 임대차계약서상 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 또는 공매 절차에서 임차주택(대지를 포함한다) 배당 시 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받는 물권적 효력을 갖게 된다.

예를 들어 주택의 인도와 전입일자가 2015년 1월1일이며 확정일자가 2015년 1월2일이면 그 후에 설정한 저당권이나 가압류권자보다 우선적으로 변제 받을 수 있다.

확정일자 받는 방법은 집주인의 동의 없이 임차인 본인이 직접 법원이나 주민센터에 가서 임대차계약서 원본에 확정일자 날짜가 찍힌 도장을 받는 것으로 비교적 간단한 절차다.

주택임차 시에는 반드시 전입신고와 확정일자를 득해 권리를 보호받을 수 있도록 할 필요가 있다.

임차보증금을 경매절차에서 우선적으로 보호받기 위해서는 경매개시결정 기입등기 전에 전입신고가 돼 있어야 한다. 배당요구종기까지 꼭 임차 보증금 신고를 해야 하며 주택의 점유와 전입 상태를 배당요구 종기까지 유지해야만 한다.

/ 엄재천기자 [e-mail]