부동산시장 풍향계 - 집값 폭락의 전조들

3월 주택매매거래량 지난해 동기比 24.4% 증가

◇집값 폭락의 전조들(한국개발연구원)

지난해부터 부동산 분양시장이 뜨겁게 달아오르면서 전국적으로 주택분양시장은 활황세를 이어가고 있다. 실제로 지난 3월 주택거래량이 2006년 통계 집계를 시작한 이후 10년 간 3월 거래량과 누계 기준 거래량에서 모두 최대치를 기록했다.

정부의 기준금리 인하와 각종 규제완화, 심화된 전세난, 수요 증가 등으로 인해 매매전환이 최근 지속적으로 늘고 있다.

9일 국토교통부는 3월 주택매매거래량이 11만1천869건으로 지난해 같은 기간과 비교해 24.4% 증가했다고 밝혔다.

전국적으로 아파트는 22.8%, 연립 및 다세대는 30.8%, 단독·다가구 주택은 25.6% 증가했다.

문제는 내년 혹은 내후년께 집값 폭락이 우려된다는 소식은 구체성을 띠며 나돌고 있다는 점이다.

국책연구기관인 한국개발연구원이 집값폭락의 근거로 삼는 원인은 우선 인구구조의 변화를 들고 있다.

구체적으로 2017년부터 생산가능 인구(15~64세)가 줄어들면서 인구구조가 유사한 일본과 유사한 전철을 밟을 가능성이 높다는 것이다.

두번째는 경제성장률이 상당기간 연 3% 초반에 머무를 가능성 때문이다. 이럴 경우 거시경제 상황이 부동산 가격을 밀어 올리는데 한계에 부딪칠 것이란 예측이다.

세번째는 최근의 집값회복과 상승의 영향으로 올해에만 전국적으로 40만가구에 이르는 신규주택분양 물량이 과다하게 공급될 예정이라는 점을 꼽고 있다.

실제로 국토부가 발표한 올 2월 현재 주택인허가 물량은 3만3천301가구로 전년 동월대비 12.1% 상승했고, 이 같은 추세는 14개월 연속 증가세를 보이고 있다.

저출산 고령화를 치유할 수 있는 확실한 대안이 수립되지 않는 한 인구구조의 변화는 이미 2010년 초반부터 미래 주택시장에 심각한 영향을 주게 된다고 지적돼 왔다. 저출산 고령화는 전체적으로 인구증가를 완화시키고 있다. 하지만 그 보다도 더 심각한 것은 1인가구가 늘면서 소형가구의 증가 급속하게 늘고 있다는 점이다.

최근 중소형주택이 분양시장을 이끌었던 점을 감안하면 앞으로는 1인가구에 맞는 소형주택이 늘게 되면서 중형대 주택도 더이상 가격오름 현상이 잦아들 것으로 분석되고 있다.

특히 저성장 기조는 상당히 주택시장에 영향을 줄 것으로 예측된다. 실업률이 증가하고 고용불안정이 계속되면 주택 수요의 총량은 크게 위축될 가능성이 높다는 얘기다.

장기적으로 주택가격이 떨어지는 것을 막을 수없다하더라도 당장에 팔아야 할 급박한 사정은 아니다. 주택가격의 하락이 가시화된다 하더라도 전국적으로 주택 유형별로 동일한 형태로 진행되지는 않을 것으로 예측되고 있다. 수도권과 지역 간 차이가 발생할 수 있다. 또 평형간 가격 격차도 발생할 수 있기 때문이다.

/ 엄재천기자 [e-mail]