청주 아파트 미분양 걱정 "아직은…"

지난달 말 기준 890가구… 전체 9.4% 수준
일시적 공급 폭등에 따른 '기저효과' 분석
올해부터가 관건… 단기 투자자 철수 시작

[충북일보=청주] 올해 청주지역 주택시장의 최고 관심사는 과잉공급에 따른 '대규모 미분양 우려'다. 지난해 9천여 가구가 공급된 데다 올해부터 3~4년간 연 평균 1만3천여 가구에 달하는 매머드급 물량이 풀리기 때문이다.

하지만 아직까지는 미분양 조짐이 크게 보이지 않고 있다. 지난해에도 최근 6년(3천683가구) 대비 2.5배 많은 9천312가구(지역주택조합 포함)가 공급됐음에도 90.6%가량이 분양 완료되며 순조로운 모습을 보이고 있다.

8일 시에 따르면 2월 말 현재 청주지역 미분양 공공주택은 총 890가구로 전월의 1천169가구 보다 279가구가 줄었다. 1월 비수기를 감안하면 꽤 많은 가구가 추가 분양된 셈이다.

아파트별로는 모충동 포스필이 6가구, 비하동 대광로제비앙 1차가 41가구, 2차가 8가구, 방서동 중흥S-클래스가 92가구, GS자이가 216가구, 문화동 대원센트럴칸타빌이 231가구, 오창읍 롯데캐슬이 277가구, 오송읍 힐데스하임(2010년 입주) 19가구로 각각 집계됐다.

단순 수치로만 놓고 보면 미분양 사태가 심각한 것으로도 비쳐질 수 있으나 실제로는 통계의 왜곡현상 중 하나인 '기저효과'로 보는 시각이 많다. 주택 공급량 자체가 기존 보다 늘어나면서 상대적으로 미분양 물량이 많아 보인다는 얘기다.

아파트 분양의 성패를 가늠하는 '초기 분양률(계약률)' 데이터를 놓고 봐도 그렇다. 일반적으로 분양 개시일로부터 3~6개월까지는 분양 초기 시점으로 보는데, 청약 광풍 시점을 제외하곤 80%선에 머물기 마련이다.

주택도시보증공사가 집계한 지난해 3분기 전국 평균과 지방 평균도 각각 87.7%, 77%로 도리어 청주 보다 낮았다.

당시 충북은 전 분기 대비 44.3%나 떨어진 49.3%를 기록하면서 전국에서 가장 큰 하락폭을 보였는데, 미분양의 주된 지역은 청주가 아닌 충주와 진천·음성혁신도시로 나타났다.

한 부동산업계 관계자는 "지난해 청주지역에 갑자기 많은 아파트가 공급되면서 대규모 미분양이 우려됐으나 현재 추가 계약이 속속 체결되면서 빠르게 물량을 소진하고 있다"며 "청약 열풍이 불지 않는 한 저층 미계약은 어쩔 수 없는 현상"이라고 했다.

문제는 앞으로다. 올해 1만3천429가구, 2017년 1만9천48가구, 2018년 1만2천여 가구가 차례로 분양(조합 포함)될 것으로 예상되면서 올해 공급량부터 미분양 소용돌이가 몰아칠 수 있다는 우려가 만만찮다. 이들 물량이 한꺼번에 입주하는 2018년부터 2021년까지가 주택 가격 하락의 최대 위기라는 분석도 나오고 있다.

이를 우려한 단기 수익 투자자들은 아파트 프리미엄 시장에서 빠르게 발을 빼는 모습이다. 현재 분양을 마쳤거나 분양 중인 아파트에서도 단지별 수십개의 분양권이 쏟아져 나오고 있다. 지난해 초까지만 해도 수천만원대 웃돈으로 거래됐던 분양권이 로얄층을 제외하고 기백만원대나 무피(웃돈 없음)로 떨어진 상황이다.

청주지역 한 공인중개사는 "앞으로 공급과잉과 주택담보대출 제한 등 투자 리스크 요인이 겹치면서 시세 차익 투자자들이 대거 빠지고 있다"며 "이제 아파트로 큰 돈을 버는 시대는 지난 것 같다"고 설명했다.

그러면서 "공급이 많아 아파트 값이 떨어지는 것을 꼭 부정적인 시각에서 볼 수만은 없다"며 "부동산 거품을 빼고 정상적인 가격을 찾으려면 더 많은 아파트가 지어져야 한다"는 의견도 내놨다.

/ 임장규기자