두 달 만 계약되나요

정영훈

한국공인중개사협회 충북도회 홍보분과위원장·도시계획학 석사

빠르게 변화하는 시대에 맞게 임대차계약의 기간도 점점 짧아지는 게 요즘의 추세이다. 코로나19가 발생할 무렵 한 달 살기나 두 달 살기가 유행하였고, 그 흐름은 현재까지도 이어지고 있다. 한 달 정도의 현지에서 체험하는 형태의 체류형 장기여행의 인기는 숙박업소를 이용하는 방식에서 벗어나 주거공간에 단기 계약 하는 방식으로 변화하고 있으며, 그 수요는 점점 높아질 것으로 본다. 숙박업소는 취사와 빨래등이 제한되는 경우가 많아 숙박만을 목적으로 하는 경우를 제외하면 차라리 단기의 임대차계약이 거주에 적합하며 이러한 이유와 맞물려 공사현장의 직원숙소라던지, 몇 달간의 지방 출장이라던지, 인테리어 공사기간 동안 임시거주의 목적 등등의 여러 가지 이유로 숙박업소의 이용보다는 주거공간에 단기 계약하는 형태의 수요가 꾸준히 증가하고 있는 것이다.

주택의 임대차계약 기간에 대한 사항은 민법과 주택임대차보호법의 적용을 받고 있으며 주택임대차보호법은 주거용 건물에 대하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장하기 위한 목적으로 제정되었으며, 이러한 주택임대차보호법의 내용 중에 임대차 기간과 관련한 내용은 제4조에서 찾아볼 수 있다. 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다는 내용이 핵심이며, 이로 인해 단기 임대차 계약에 관해 분쟁의 여지가 있는 것이다. 예를 들면 두 달 만 사용하기로 단기 임대차계약을 한 후 임차인이 2년의 계약기간의 유효함을 주장하게 되었을 때가 그러하다. 이러한 경우 계약서에 명시한 기간만 생각한 임대인은 당황하기 때문에 보통 일반적으로 계약을 진행한 공인중개사를 잡고 책임을 묻고 따지게 된다. 이런 경우에 2년이라는 임대차 기간은 물론이며, 계약의 묵시적 갱신과 함께 계약갱신요구권 또한 적용되므로 이러한 맹점에 사실 중개한 공인중개사도 뾰족한 수가 없으니 문제가 발생하게 되면 감정의 골만 깊어질 수밖에 없다. 이러한 분쟁을 미연에 방지하기 위한 해답은 '일시사용을 위한 임대차'를 명백히 특정하는 것이다. 이러한 내용을 명백히 특정하지 않아 분쟁이 발생하여 송사로 이어지는 경우 단기계약에 대한 일시사용으로 인정받기 위해서는 단순히 임대차기간의 일반적인 짧음으로는 부족하며, 임대차 기간은 물론 목적과 목적물의 구조 보증금의 액수와 전반적인 상황 같은 종합적으로 판단하여 주관적이고 추상적인 개념이 포함되므로 일시사용을 위한 임대차로 인정받기에 많은 수고로움이 따른다.

단기 임대차 계약이 좋고 나쁨이 있는 것이 아니라, 변화하는 시대의 흐름에 짧게는 한 달에서 반년까지의 계약이 지속적으로 많아지는 추세에 일시사용을 위한 임대차인 경우 이를 명백히 확인하고 이에 맞는 특약은 물론 단기로 임차하는 목적의 첨부서류와 함께 일시사용을 위한 구체적 사실관계를 계약서에 빠짐없이 작성하여 일시사용을 위한 임대차로 인한 분쟁을 사전에 방지한다면, 변화에 흐름에 덜컹거림 없이 주택임대시장에 단기임대라는 하나의 문화로 잘 적응할 것이라 생각한다.