공인중개사를 통해 안전하게

정영훈

한국공인중개사협회 충북도회 홍보분과위원장·도시계획학 석사

전세보증금을 돌려받지 못하여 발생한 피해가 아직도 계속되고 있다. 2022년 말부터 시작된 빌라왕 사건을 시작으로 전세보증금을 돌려받지 못하여 피해받은 임차인이 속출하여 대단히 많은 사회적 쟁점이 되었다. 이후에 피해사례는 전국으로 확대하여 발생하였고 지금까지도 이어지고 있다. 피해자들은 대부분 사회경험이 상대적으로 적은 사회초년생들과 저소득층들 및 사회취약계층이 대부분으로 생계에 직접적인 비용이라서 피해가 더욱더 심했다고 할 수 있다.

피해의 핵심은 반환조건에도 불구하고 전세보증금반환이 이루어지지 않는 것이다. 그 중심에는 역전세와 깡통전세가 있다. 역전세라는 말은 주택의 시세가 하락하여 전세금 또한 함께 하락하게 되어 현재의 전세보증금이 과거의 계약 당시의 전세보증금보다 낮아지게 된 상태를 말한다. 비슷하지만 깡통전세란 의미는 속이 텅텅 빈 깡통과 같이 주택의 매매대금이 전세보증금의 비율이 높아 매매되는 시세와 비슷하거나 넘어서는 경우를 말한다. 물론 역전세나 깡통전세라 하더라도 전세보증금 반환이 임차인의 의도대로 적절하게 이루어진다면 전세보증금 회수로 인한 피해는 발생하지 않는다. 그러나 대부분 역전세나 깡통전세에서 문제가 발생한다. 이 두 가지의 경우 거래흐름의 구조상 해당하는 부동산 물건에 대해 거래되는 시세가 소유권을 취득한 당시의 금액보다 하락하는 경우 틀림없이 대부분 반환이 어렵다. 이유는 소액이나 무자본으로 소유권을 취득하게 되는 갭투자 방식을 하기 때문이다. 갭투자는 추후 시세가 올라 시세차익을 예상하여 전세보증금이 매매대금과 같거나 차이가 나지 않는 물건에 전세임대차를 승계하거나 매매대금을 신규임차인의 전세보증금으로 대체하는 방법을 말한다. 결론적으로 말하면 갭투자로 거래된 주택이 시세가 하락하여 역전세나 깡통전세가 된 경우 대부분의 흐름으로는 전세보증금을 반환할 수 없는 피해가 발생할 가능성이 매우 높다고 볼 수 있는 것이다.

역전세와 깡통전세 물건은 사전에 배제하는 것이 최선이라고 할 수 있다. 그러나 위험성을 파악하기 위해서는 해당 물건의 시세는 물론 전세가율과 부채비율을 정확히 판단하여야 하는데 부동산 거래 경험이 적은 일반인이 이를 파악하기 쉽지 않고, 이에 수많은 법률관계까지 얽혀있기에 직거래 방식은 많은 위험에 노출되어 있다. 그래서 개업공인중개사의 중개거래를 통한 방법이 보다 안정적이라고 할 수 있다. 개업공인중개사는 위와 같은 상황에 전문가로서 부동산지식을 바탕으로 변수에 유연하게 대처할 수 있으며, 공인중개사법 제30조에 따라서 중개행위에 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 경우 손해배상과 책임보장까지 하기에 더욱 그렇다. 물론 불법적인 편취를 의도한 극소수의 악질 개업공인중개사 때문에 부동산 현장의 중심에서 성실하게 소명을 가지고 일하는 대부분의 개업공인중개사 전체의 이미지가 흐려진 거 같아 마음이 불편하다. 물론 개업공인중개사 그들도 사회적 고통을 이해하고 타인의 중요한 재산을 거래하는 전문가로서 직업윤리와 사명감을 가지고 더욱더 안전한 부동산 중개를 위해 뼈를 깎는 각오로 노력해야 하겠다.