청주 아파트 미분양 사태 대책은

조무주

객원논설위원

청주의 미분양 아파트가 날이 갈수록 급증하고 있다. 이 때문에 8개월째 미분양 관리지역이라는 오명을 쓰고 있다. 이 같은 사태는 앞으로 수년간 지속될 가능성이 높아 더욱 걱정스럽다. 미분양 사태가 지속되고 있는 것은 아파트 수요 부족도 있지만 청주시가 지나치게 허가를 남발하기 때문이다. 특히 올해 안에 분양에 들어갈 민간 공원 아파트의 경우 녹지 훼손을 이유로 주민들이 강력하게 반대하고 있는데도 밀어붙이고 있다. 민간 공원 개발에 의한 아파트 건설은 매봉공원, 잠두봉공원, 영운공원, 새적굴공원 등 4개 지역에서 진행 중이다. 매봉공원은 총 41만4853㎡ 중 30%에 해당하는 11만4980㎡에 1960세대의 아파트를 건립하고, 잠두봉공원은 17만6880㎡ 중 5만2259㎡에 1064세대의 아파트를 건설한다. 이외 영운공원 890세대, 새적굴공원 712세대 등 총 4626세대를 분양할 예정이다. 이 때문에 매봉공원과 잠두봉공원 인근 주민들은 공원 개발 반대 추진위원회를 꾸려 강력한 반대 운동을 벌이고 있다. 도시 공원의 민간 개발은 5만㎡ 이상의 도시 공원을 70%는 공원으로 조성하고 나머지 30%에 아파트나 상업시설을 건설하는 사업으로 전국에서 가장 먼저 청주시가 시행에 나서고 있다.

지난 4월 기준으로 전국 미분양 아파트는 전달에 비해 2.2% 감소했다. 그러나 청주시는 무려 68%나 급증했다. 이 같은 급증 현상은 동남지구 분양과 민간 공원 개발에 따라 더욱 심화될 가능성이 높아지고 있다. 청주시의 미분양 사태는 올들어 2월 1259가구, 3월 1633가구로 늘어나더니 4월에 무려 68.5%나 증가한 2751가구가 됐다. 아직 통계에 잡히지 않았지만 5월과 6월에도 이 같은 급증세는 계속된 것으로 보여 청주시의 미분양 가구수는 5000세대에 육박할 것이라는 전망이 나온다.

지난 4월 635가구 분양에 나선 흥덕 파크자이는 569가구가 미분양 됐고 청주 행정타운의 코아루 휴티스도 81.5%인 432가구가 미분양 됐다. 청주시내에 건설 예정인 지역주택조합의 미분양도 한계를 넘어 청주시의 미분양 사태는 매우 심각하다고 볼 수 있다. 상당지역의 모 주택조합은 1000여세대 중 50%에 해당하는 500세대를 조합원으로 채워야 하나 1년이 지나도록 이를 채우지 못하고 있다. 조합원 500세대를 채운다해도 나머지 500세대를 일반 분양으로 전환해야 하기 때문에 미분양은 주택조합에서 더욱 심각할 것으로 보인다.

현재 청주시내에 13개 지역에서 지역주택조합이 결성되어 추진 중이다. 이중 5곳은 착공, 3곳은 사업 승인, 2곳은 조합 설립 완료, 3곳은 조합원 모집 중으로 알려졌다. 조합주택은 조합원이 부지를 마련한 뒤 시행사와 건설사를 지정하여 아파트를 건설하는 방식으로 분양가가 싸다는 장점이 있다. 그러나 전체 분양 세대의 50%를 조합원으로 채워야 하고 토지를 100% 수용해야 하기 때문에 성공하기가 쉽지 않다.

총 1만5000세대에 이르는 동남지구도 대원 칸타빌을 시작으로 본격적인 분양에 들어갔다. 대원건설은 이 지역에 1382가구를 분양하며 이지개발산업과 아이시티개발도 각각 562가구와 1407가구를 분양할 계획이다. 우선 대원의 분양 실적을 지켜봐야 하겠지만 많은 부동산 전문가들은 분양이 쉽지 않을 것으로 전망하고 있다. 대원이 미분양 될 경우 앞으로 동남지역 아파트 분양은 쉽지 않을 전망이다. 아파트 미분양이 지속되자 기존 아파트 가격도 하락세를 면치 못하고 있다. 지난해 1분기 3.3㎡당 647만원이었던 청주지역 아파트 평균 시세가 올 1분기 627만원으로 20만원이나 하락했다.

현재 청주시의 주택 보급률은 112%에 달한다. 그런데도 2018년까지 1만3175가구의 입주 물량이 쏟아지고 2025년에는 최대 12만가구가 건설될 것으로 예상되고 있다. 인구는 늘지 않는데 아파트 공급은 급증, 공급 과잉에 따른 부작용이 속출할 전망이다. 청주시는 이제라도 아파트 분양 계획을 체계적으로 세워 미분양 사태가 지속되지 않도록 해야 할 책임이 있다.