임대주택 등록으로 세부담 줄이기

김효환

청주세무서장

그동안 매입임대주택의 경우 수도권은 3호 이상, 지방은 1호 이상 주택을 임대해야 세제지원을 받을 수 있었으나 2011년 10월14일 이후부터는 1주택만 임대주택으로 등록해도 일정 요건을 갖춘 매입임대주택을 양도하는 경우 일반세율(6∼38%) 및 장기보유 특별공제(최고30%)를 적용받을 수 있다.

또한 과거에는 거주용 자가주택 1채를 보유한 자가 임대주택을 추가로 구입해 임대사업을 하는 경우, 거주주택에 대한 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 없었으나 2011년10월14일 이후부터는 임대주택 외 거주용 자가주택 1채를 양도하는 경우 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있게 됐다.

두 가지 사례를 통해 임대주택과 관련된 세부담을 줄일 수 있는 방법을 살펴보자.

첫째, 2주택자가 1채를 임대주택으로 등록하고 거주용 자가주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있는 경우는 거주용 자가주택을 2년(2012년6월28일 이전 양도분 3년)이상 보유하고 2년 이상 거주한 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다.

단, 거주용 자가주택을 양도한 후 1세대 1주택 상태에서 남은 임대주택 1채에 대해서는 5년 이상 임대하고 2년 이상 보유(거주요건 없음)한 경우에만 양도할 경우 비과세를 적용받을 수 있으며, 직전 거주용 자가주택의 양도일 이후에 발생한 양도차익분에 대해서만 비과세를 받을 수 있다.

둘째, 여러 채의 임대주택을 가진 임대사업자가 거주용 자가주택을 비과세 양도한 뒤 임대주택에 거주하게 되면 해당 임대주택도 거주용 자가주택으로 인정된다. 이 때 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있는 경우는 직전에 비과세받은 거주주택의 양도일 이후에 발생한 양도차익분만 비과세를 받을 수 있다.

임대주택사업자가 보유한 임대주택을 임대기간 종료 이후 거주용 주택으로 전환해 양도하는 경우에는 거주주택은 2년 이상 보유, 2년 이상 거주하여야 하며, 거주기간 계산은 임대주택 사업자 등록일 이후 분만 포함된다.