건강한 도시이야기 - 도시재생

금상수

세명대학교 부동산학과 교수·도시정책학회 학술위원장

고전적으로 도시의 3대 구성요소는 시민(citizen), 활동(activity), 시설물(facility)이다. 도시는 사람들이 모여 다양한 활동(예술, 문화, 정치, 경제, 여가 활동 등)을 하며 살고 있다. 이러한 활동(activity)들을 담아내는 것이 바로 부동산(real estate)이다. 도시의 대표적인 부동산은 토지와 주택, 상업용, 업무용 부동산 등이 있다.

개발붐을 타고 거침없이 온 도시에 마구잡이로 건물이 지어졌다. 거리를 다니면서 왜 저런 건물을 허가 했을까 하는 부동산이 부지기수다. 이제는 제대로 지어야 한다. 아니면 새로운 방식으로 접근해야 한다. 지금까지 도시는 몇몇 도시이론가들이나 교수들 그리고 공무원들에 의해 계획된 상명하복식 행정 부산물이었다. 그러다 보니 불과 20년도 지나지 않아 재건축이나 재개발, 또는 뉴타운을 한다고 야단들이었다. 이제 우리는 알았다. 무엇이 중요한지를. 기껏 재건축이나 재개발을 하고나면 원래 살았던 원주민들은 온데간데없고 외지인들만 가득 들어찬 아파트단지가 되었다. 원주민 재정착율이 10%전후를 맴도는 것은 좋은 정책이 아니다. 원래 살았던 내 고향이 깨끗하게 되고 크지 않은 작은 개발로 서로 상생하며 살아가는 모습이야 말로 진정한 삶의 질을 높이는 것이다. 대표적인 도시재생마을인 성미산마을은 아주 작은 소망에서부터 시작되었다. 엄마들이 아토피에 걸린 아이들에게 천연 재료로 만든 아이스크림을 먹이게 하고 싶은 욕구에서 부터 시작되었다. 작지만 소중한 것에서부터 시작하여 카페, 학교, 먹거리 등의 성공적인 사회적기업을 만들었다. 도시의 발전은 먼 곳에 있는 것이 아니다. 바로 이것이 도시재생(urban regeneration)이다.

현재 우리나라의 도시화율은 90%를 넘어섰다. 소득수준은 개발도상국 소득수준을 넘어서 선진국 반열에 들어서고 있다. 또한 저출산으로 인한 인구감소, OECD 국가 중 가장 빠른 속도의 고령화, 앞으로 15년 후인 2030년이 되면 두 집 중 한집은 1인가구 시대로 변한다. 선진국 진입을 눈앞에 둔 우리에게 도시의 쇠퇴는 곧 국력의 쇠퇴이다. 현재 우리나라 도시 세 곳 중 두 곳은 쇠퇴하고 있으며, 전국 144개 시구자치구 중 96개가 쇠퇴징후를 나타내고 있다. 감소하는 인구, 신규사업자 수의 감소, 노후화되는 부동산 뿐만 아니라 우리나라 전체의 2/3가 넘는 마을에서는 연중 아기 울음소리가 나지 않는 마을이다. 심각한 현상이다.

새로운 기능을 도입하여 시민이 참여하고 시민이 주도하여 도시를 아니 자기 마을을 경제, 사회, 물리적으로 새롭게 만들어야 한다. 최근 도시재생이라고 하는 것이 그저 페인트칠만 잔뜩 해 놓은 꼴이 된 것이 현실이다. 그리고 도시와 관련된 전공자들은 너도나도 모두가 도시재생 전문가라고 자처한다. 우리나라는 도시하나를 만드는데 세계에서 최단시간에 완성하는 능력이 있고, 도시재생 또한 세계에서 최단시간에 해 치울 수 있는 능력이 있다. 조금 천천히 가는 능력은 부족한 것 같다. 좀 천천히 해도 되겠으나 정치인들의 실적주의가 나라를 망치고 있다. 미국의 커뮤니티운동, 일본의 마을만들기(마찌쯔꾸리), 영국의 New Deal for Community 등에서 우리는 뭘 배워야 할까? 그저 선진국들이 만들어 놓은 내용만 볼 것이 아니라 그들이 얼마나 오랫동안 고민하여 만들었는지 들여다 볼 필요가 있다. 시간의 고민을 간과하고 있다. 어떻게 하면 도시의 쇠퇴를 스마트(Smart)하게 축소(Shrink)시킬 수 있을까?