NCS에 기반한 부동산자산관리 - 포트폴리오 운영계획

금상수

세명대 부동산학과 교수·국가직무능력표준(NCS) 부동산자산관리분야 책임연구원

국가직무능력표준(NCS, national competency standards)에 기반한 부동산자산관리 마지막단계는 여러 용도의 부동산을 보유하고 있을 경우다. 포트폴리오 운영계획이란 부동산으로 이루어진 자산 포트폴리오의 효율적인 관리를 통하여 가치 유지와 향상을 위한 운영계획 수립 능력이다.

일반적으로 투자자들은 둘 이상의 자산에 분산하여 투자를 하는 경우가 많은데 이것은 투자자산이 한 곳에 편중됨으로써 생길 수 있는 위험을 줄이기 위한 합리적인 투자방법이다. 이처럼 하나 이상 다수의 자산들을 결합한 것을 포트폴리오라고 한다. 투자수익과 투자위험은 서로 주고받는 관계(trade off)에 있다. 따라서 일정한 기대수익에 대해서 위험을 최소 또는 최대화시키는 효율적 분산투자(efficient diversification)를 하는 것이 포트폴리오 관리의 목표가 된다.

포트폴리오 분석의 특징은 투자가치평가를 개별자산의 관점이 아니라 포트폴리오의 관점에서 한다. 투자가치를 분석하는 데 있어서 기본적 분석에서 처럼 투자대상을 개별적으로 분석하는 것과 다수의 자산으로 구성된 포트폴리오의 측면에서 분석하는 것은 큰 차이가 있다. 왜냐하면 다수의 자산 중에서 어느 특정자산이 포트폴리오 내에서 지니는 투자위험의 크기는 나머지 다른 자산과의 상관관계, 결합관계에 따라 달라지기 때문이다. 포트폴리오 분석의 또 하나의 특징은 분석의 초점이 효율적 위험분산(risk diversification)의 방법과 최적포트폴리오 구성방법을 찾는데 있다.

일반적으로 포트폴리오를 관리하는 부동산자산관리자의 가장 기본적인 원칙은 포트폴리오 투자자가 원하는 것을 이해하고 맞추는 것이다.

포트폴리오 구성 원칙을 수립하기 위해서는 투자자의 포트폴리오 규모와 요구 수익률, 위험 감수 성향, 유동성에 대한 고려와 투자 회수기간, 세금과 법적 고려사항 등에 대한 분석이 필요하다. 일단 투자자의 목적과 한계를 이해하면, 부동산 포트폴리오 관리자는 부동산 시장 상황에 대해 집중하게 된다. 부동산 시장에서의 시장상황을 나타내는 할인율(discount rate)이나 자본환원율(capitalization rate)과 같은 중요한 수치들은 특정 시장이나 부동산 유형에 따른 투자자들의 심리를 반영하여 지속적인 등락을 겪는다. 따라서 투자자와 포트폴리오 관리자는 자기자본 부동산의 수익과 위험에 영향을 줄 수 있는 인자들을 인지하고 분석할 능력을 갖추고 있어야한다. 포트폴리오는 불확실할 수밖에 없는 미래의 수익과 위험 예측을 바탕으로 만들어지는 것이다. 이러한 예측은 계량적인 수치의 도움을 받기도 하지만, 투자자 또는 포트폴리오 관리자의 주관적인 감으로 이루어지는 경우도 많다. 이러한 주관적인 판단은 시장상황을 정확하게 알려주는 자료를 바탕으로 이루어지는데, 문제는 부동산 시장에서 지속적으로 저렴한 양질의 자료를 얻는 것은 무척이나 어렵다는 사실이다.

오늘날 부동산 정보를 제공하는 회사들의 수가 늘어난 것은 사실이나 여전히 그 가격대가 무척 높고 제약이 많다. 또한 모니터링과 재구성은 포트폴리오 관리의 근간을 이루는 중요한 요소이다. 모든 투자가 그렇듯이 부동산 투자도 여러 가지 상황의 변화를 예측하기 어렵기 때문에, 매우 소극적인 투자자라 할지라도 반드시 보유하고 있는 포트폴리오를 모니터링하고 상황에 맞춰 재구성해야 한다.