NCS에 기반한 부동산자산관리 - 처분 타당성

금상수

세명대 부동산학과 교수·국가직무능력표준(NCS) 부동산자산관리분야 책임연구원

국가직무능력표준(NCS)에 기반한 부동산 처분타당성분석이란 대상 부동산의 대체투자, 처분가치, 처분시기, 세금분석을 통하여 합리적인 처분의사결정을 하기 위한 능력을 말한다.

부동산 자산관리자는 부동산을 매입할 때, 보유기간 동안 발생할 것으로 예상하는 이익에 근거하여 취득의사결정을 내린다. 즉 취득시점에서의 기대치에 근거하여 투자성과를 예측하는 것이다. 하지만, 실제 부동산을 취득하고 운영을 하다보면 초기 예상과는 다른 상황이 벌어지게 마련이다. 예상치보다 낮은 임대료 상승률, 보유세·양도소득세 같은 부동산 관련 세제변화, 정부의 부동산정책과 시장변화 등이다.

따라서 부동산 자산관리자는 보유 부동산을 계속해서 보유해야할지 또는 처분해야 할지 끊임없이 점검해야한다. 또한, 부동산 포트폴리오를 구성한 투자자 또는 자산관리자는 부동산 매각이 전체 포트폴리오에 어떠한 영향을 미치는지 신중하게 분석해야한다. Brueggeman and Fisher (2011)에 따르면 기본적으로 부동산 매각에 대한 의사결정은 잔존하는 다른 부동산으로 구성되어 있는 기존의 포트폴리오에 영향을 미칠 것이다. 만약 기존의 포트폴리오가 부동산 유형이나 지역적으로 분산효과를 고려해서 구성되었다면, 부동산 매각이 분산효과를 감소시킬 수도 있고 포트폴리오 전체의 위험을 증가시킬 수도 있다. 그리고 동일한 수익률을 얻고 있는 2개의 부동산의 매각을 고려한다면 둘 중 포트폴리오 전체의 다변화에 적게 영향을 미치는 부동산을 매각대상으로 선정해야 한다. 반대로 부동산을 매각하거나 다른 부동산과 교체를 할 때 동일한 수익률을 얻을 수 있고 또한 포트폴리오 다변화에 긍정적인 영향을 줄 수 있다면 포트폴리오 위험이 감소하게 될 것이다.

부동산 처분에 관한 의사결정은 부동산 자산관리자의 목적과 상황에 따라, 매각, 교환, 분할매각, 매각 후 재임대 등 여러 가지 대안이 있기 때문에 여러 가지 상황을 종합적으로 고려해야한다. 분명한 것은 부동산 자산관리자는 보유하고 있는 전체 부동산 포트폴리오의 가치를 극대화하는 선택을 하여야만 한다는 것이다. 따라서 부동산 자산관리자는 시장에 대해 조사 분석을 하고 이러한 결과물로부터 취득으로 인해 보유기간 동안 발생할 현금흐름은 물론 보유기간 말의 처분에 따른 수익을 평가할 줄 알아야한다.

보유기간 말 취득대상 부동산의 가능한 처분가격을 예측하는 데에는 여러 가지 방법들이 있다. 가치변동에 따른 추정, 장기현금흐름에 따른 추정, 처분 시 최종 자본환원율(CRT·cap rate)을 추정하여 처분가치를 계산하는 방법, 수익률(IRR과 NPV의 변화)변화에 따른 선택 등이 있다.

또한 매수자가 부동산을 일시에 총액으로 지불하는 대신 여러 번에 나누어 지불하여 매각하는 분할매각방식, 일시불로 매각하는 방식, 매각 후 재임대 방식 등도 있다. 매각 후 재임대는 일반적으로 관련 당사자의 요구에 따라 이루어지고, 장기간에 걸쳐 계약이 갱신되는 조건을 포함하고 있다. 이와 같은 임대차조건은 매도자 입장에서는 사용 또는 점유하고 있는 공간의 변화 없이 부동산에 묶여있는 자금의 유동성을 확보할 수 있다는 장점이 있고, 매수자 입장에서는 안정적인 세입자를 장기 보유한 부동산에 투자를 한다는 장점이 있다.