NCS에 기반한 부동산자산 임대관리

금상수

세명대 부동산학과 교수·국가직무능력표준(NCS) 부동산자산관리분야 책임연구원

국가직무능력표준(NCS, national competency standards)에 기반한 부동산자산 임대관리를 위해서는 먼저 대상부동산이 위치한 주변 부동산 임대시장의 수급동향을 읽을 줄 알아야 한다. 여기에서 부동산 임대시장의 수급동향이란 대상부동산과 비슷한 규모를 가진 건물이나 경쟁이 되는 위치에 있는 부동산에는 어떤 종류의 업종이 임차해 있는지 공실률은 얼마나 되는지 파악하고 분석하는 것이다. 좀 더 과학적인 방법으로 또는 통계적인 방법으로 접근할 필요가 있다. 이제는 그저 기다리고 있으면 주변 부동산 중개업소에서 적당한 임차인을 유치시켜 줄 것이란 막연한 생각은 접어야 한다.

또한 대상부동산이 위치한 도시의 시장경제 등을 분석하여 어떠한 업종을 유치해야하는 것도 분석할 줄 알아야 한다. 이것이 바로 용도계획이다. 일반인들도 물론 쉽게 할 수 있을 것이란 생각을 할 수 있다. 그러나 생각처럼 그리 쉽게 판단할 수 있는 것은 아니다. 주변의 부동산전문가의 도움을 받는 것이 좋다. 우리 주변 부동산을 주의 깊게 살펴보면 이러한 용도계획에 기반한 부동산의 임대는 장기적으로 안정된 임대차 관계가 유지되는 반면 그렇지 못한 빌딩은 거의 매년 임차인이 변경되어 인테리어 공사를 하는 것을 쉽게 볼 수 있다. 이것은 무엇을 의미하는가· 합리적이고 과학적인 분석을 하지 못한 결과이다. 부동산 소유자만 임대수익을 극대화하면 그만인가· 절대 그렇지 않다. 임차인 역시 목표수익률이 있다. 임차인은 목표수익률을 달성하지 못하면 임대차관계를 유지하기 어렵다. 따라서 부동산 소유주인 임대인과 임차인은 상호 기대하는 목표 수익률을 달성할 수 있는 상호 호혜적인 임대계약관계가 필요하다. 왜냐하면 각자 자기가 목표하는 수익률에 이르지 못 할 경우 임대인과 임차인의 계약관계는 그리 오래갈 수 없기 때문이다.

그리고 임대관리에서 또 한 가지 중요한 전략적 관리는 임대면적계획을 할 줄 알아야 한다. 무작정 적당한 면적으로 임대계약을 할 경우 임차인의 수익극대화를 기대하기 어렵다. 이것은 임차인의 입장에서는 생존의 문제가 걸려있지만 쉽사리 임대인에게 자기가 필요한 최소의 면적만 임차하기는 현실적으로 쉽지 않다. 그러나 장기적인 측면에서 임차인의 수익을 극대화시켜 임대관계를 안정적으로 유지하는 것이 모두에게 유익하다. 따라서 알맞은 용도를 가진 업종을 찾아내고 거기에 맞는 최소한의 면적으로 임대면적을 산정함으로서 임차인은 최소의 투자로 최대의 수익을 달성할 수 있는 최소한의 조건을 갖추게 된다. 이런 조건이 주어지면 최소한 임대인의 입장에서도 안정적인 임대수익을 기대할 수 있게 된다.

마지막으로 임차인에 대한 수준 높은 관리서비스를 통하여 재계약을 촉진하고 임차인의 이동을 최소화시키게 하는 등의 임차인유지관리 전략이 필요하다. 전략적으로 대상부동산의 건축적 서비스 수준, 핵심 임차인 관리 등으로 임차인의 만족도를 높이고 임대차계약을 장기간 유지시키는 것은 임대관리에서 가장 중요한 전략적 관리이다. 즉, 향후 공급자 위주에서 소비자위주의 시장으로 변화하는 임대시장에서 선제적인 대응이 필요하다.

결국 부동산자산관리에서 전략적 임대관리는 부동산시장의 수급동향 분석, 임대차용도계획, 임대면적계획 등을 통하여 지속가능한 임대차관계를 유지하여 장기적으로 안정된 부동산 임대시장을 형성함으로서 최종적으로 부동산 자산가치가 높아지게 된다.