NCS에 기반한 부동산자산유지관리

금상수

세명대 부동산학과 교수·국가직무능력표준(NCS) 부동산자산관리분야 책임연구원

국가직무능력표준(NCS, national competency standards)에 기반한 부동산자산유지관리는 부동산자산을 운영하는데 반드시 필요하다. 이제는 부동산에 대한 투자를 통하여 새로운 개념의 부가 창출이 가능한 시대로 변화하였다. 도시화 현상, 교통의 발달, 다양한 기능의 건물 등은 부동산에 새로운 가치를 부여하게 되었다. 현대시대의 부동산은 건축토목기술 및 첨단 기계설비의 발전, 네트워크 시설의 첨단화 등으로 일반인이 다루기에 어려운 문제들이 많다. 따라서 부동산 자산(property)을 관리하기 위해서는 전문적인 인력과 기술이 필요하게 되었고 부동산자산의 기능유지와 가치를 향상시키기 위한 부동산자산관리비용에 대한 지출은 매우 중요하게 되었다. 따라서 부동산자산유지관리를 위한 지출계획은 부동산자산의 관리, 운영에 필요한 총지출의 흐름을 사전에 분석하고 계획을 수립하여 효율적으로 부동산 자산관리를 수행하기 위하여 부동산 자산관리 전문가가 갖추어야 할 중요한 능력이다.

부동산자산관리에는 여러 지출항목들이 있다. 지출항목으로는 인건비, 일반관리비, 건물관리비, 위탁관리수수료(위탁관리일 경우), 입주자대표회의 또는 관리단 운영비(구분소유자로 구성된 집합건물이나 공동주택일 경우) 등이 있다. 일반관리비는 관리주체(관리사무실 등)가 사용하는 각종 전기료, 통신료, 우편료 등의 제세공과금과 연료비, 보험료, 차량유지비, 관리용품구입비, 소모품비, 여비교통비, 도서인쇄비, 교육비 등이며, 건물관리비는 건물관리에 직접 필요한 비용으로서 수도, 전기, 가스 등의 수도광열비, 청소비, 경비비, 소독비, 승강기유지비, 지능형 네크워크 설비 관련 유지비, 장기수선계획에서 제외되는 공용부분의 수선·보수에 소요되는 수선비, 화재 보험료, 건물 내 차량사고, 어린이 놀이터 등에서의 상해 발생, 승강기 사고, 운동시설 사용 시 사고 등에 따른 보상을 위하여 소요되는 보험료, 장기수선충당금, 정화조오물수수료, 음식물 및 생활 폐기물 수거업체의 수거비용 등이다.

부동산유지관리는 건물의 특성이나 용도에 맞게 기능이 적합하도록 건물의 정기적인 점검으로부터 시작된다. 또한 부동산자산관리자는 하자공사, 각종 개보수 공사 등을 시행하여 부동산의 기능이 잘 유지되도록 관리해야 한다. 이를 위해 공사계약방식과 입찰방식에 대한 기본적인 지식을 갖추고 있어야한다. 일반적으로 주택법상 200만원 이상은 입찰을 통하여 시행하도록 규정하고 있다. 부동산 자산관리자가 부동산을 관리하는 과정에서 각 이해당사자 간의 오해나 잡음이 발생하지 않도록 철저하고 투명하게 입찰과정과 계약과정을 공개하는 것이 바람직하다.

부동산의 관리방식은 소유의 형태, 부동산의 규모, 위치, 부동산의 용도 등에 따라 결정된다. 부동산의 소유 형태는 대표적으로 개인이나 법인이 소유할 경우와 공동주택, 오피스텔, 아파트형 공장, 빌딩 등과 같이 여러 소유자로 구성되어 있는 구분소유자가 대부분이다. 개인이나 법인 소유의 건물은 부동산의 규모에 따라서 관리방식이 결정되기도 하지만 구분소유자로 구성되어 있는 경우는 대부분 위탁하여 관리한다. 부동산 관리방식에는 부동산의 규모, 위치, 용도, 소유형태 등에 따라 직영관리, 위탁관리, 혼합관리 등이 있다. 이와 같은 방법을 통하여 부동산자산유지관리자는 대상 부동산 소유자의 목표가 무엇인지 파악하고 그 목표를 효율적으로 달성해 주는 것을 최종 목표로 삼아야 한다.