알기쉬운 부동산 - 캠코 관리 국유재산 입찰 제도

최해영 캠코 부본부장의 부동산 바로 알기

최해영

캠코 충북부본부장

혹시 실수로 0을 하나 더 붙인 것은 아닐까. 2015년 6월에 예정가격보다 14배가 넘는 가격에 낙찰된 국유재산 입찰매각이 있었다.

캠코 충북지역본부가 실시한 온비드를 통한 최고가 입찰방식 국유지 공개매각에서 낙찰된 최근 사례였다.

국고수입은 늘지만 비싸게 산 매수인은 손해라고 생각할 수도 있다. 삼성동 한전부지 입찰도 3배정도 가격에 낙찰돼 고가입찰 논란이 있었으나 단순히 감정가격이나 차순위 금액과 비교하여 최고가 낙찰자의 득실을 단정할 수는 없다고 본다. 사후적으로 입찰결과가 그런 것뿐이지 다른 응찰내용이 무슨 의미가 있다고!

기본적으로 부동산가격 형성은 일반적 상황보다 개별성, 인접성의 자연특성과 다양성, 가변성 등 인문적 특성이 중시된다. 입찰에 임할 때는 각 특성의 객관적 가치뿐 아니라 주관적인 가치 산정을 통하여 당해 부동산가격을 우선 결정하고, 시장가격 등을 조사하여 입찰금액을 최종 결정하게 된다. 어떠한 컴퓨터 통계나 분석을 한다고 해도 낙찰을 확신할 수 있는 공식이나 논리는 없다.

입찰은 냉철하게 결정한 본인의 상한가격 이하로 낙찰 받아야 의미가 있다. 그래서 유찰도 그 자체(고가매입 포기)로 의미가 있다고 본다. 흔히 경·공매 등의 입찰이 부동산의 꽃이라고 말하는 데 아마도 모두가 이기는 게임이기 때문일 것이라고 해석하고 싶다.

따라서 필자는 소신입찰이 입찰의 정석이 아닐까 생각한다.

한국자산관리공사가 관리하는 국유재산은 금년부터 인접토지소유자 또는 점유 사용자 등의 연고권에 의한 수의매각이 엄격히 제한되고 있으며, 다수 인접토지소유자로 제한된 지명경쟁입찰과 누구나 참여가 가능한 일반경쟁입찰 방식의 공개매각이 활성화되고 있다.

국유재산 입찰은 참가자가 실수요 활용목적의 매수성향이 강한 점을 참고해야 한다. 경매와는 달리 권리분석이나 수익률분석보다는 활용가치 측면, 즉 합필 등의 가치증대와 건축이나 개발행위 등 장기적 관점의 잠재적 효용가치에 포커스를 맞추어야 한다.

앞으로 국유재산 매각입찰이 더욱 활성화되어 국유지를 꼭 필요로 하는 사람에게 적정가격으로 매입할 수 있는 충분한 기회가 제공되고, 가장 멋진 꿈을 가진 고객이 국유재산을 가장 값지게 활용하기를 기대한다.