NCS에 기반한 부동산자산관리 - 부동산자산수입계획

금상수

세명대학교 부동산학과 교수·국가직무능력표준(NCS) 부동산자산관리분야 책임연구원

[충북일보] 국가직무능력표준(NCS, national competency standards)에 기반한 부동산자산관리에서 부동산자산수입계획 또한 중요한 능력이다. 부동산자산관리자는 다양한 형태의 부동산자산에 대한 각종 수입의 종류와 이에 대한 활용 및 계획을 할 줄 아는 능력을 갖추어야 한다. 즉, 부동산자산에 기반한 각종 수입을 효율적으로 운영하여 보유 부동산 자산 가치를 극대화하는 능력이 있어야 한다.

NCS에서는 부동산자산수입계획을 "대상 부동산과 관련한 임대 및 그 외 수입 등의 총 수입계획을 수립하고 개선방안을 거쳐 효율적으로 부동산 자산관리를 수행하는 것"이라고 정의하고 있다. 이를 위해서는 먼저 부동산자산을 통해 얻는 수입 중 임대수입이 대부분이기 때문에 임대료에 대한 이해가 필요하다. 물론 임대료수입 외에도 시설사용료, 관리비, 보증금 간주임대수익, 광고, 주차장운영, 임차인 부담 서비스 수수료 및 수선비, 인터넷 관련수입 등이 있다. 통상적으로 임대료는 조건이나 규모가 유사한 주변건물 임대료를 참고하여 결정된다. 임대료에는 투입자본에 대한 기대이익과 건물운영관리의 제비용인 감가상각비, 제세공과비, 화재보험료, 수선비, 유지관리비, 임대보증금, 공실손실충당금, 기타 차입금 금리 등이 숨어 있다. 이 중 투입자본에 대한 기대이익이란 부동산(건물)의 가치상승을 의미한다. 임대료는 부동산시장의 기본원리인 수요와 공급의 균형이 조정과정을 거치면서 결정된다. 수요가 공급을 초과할 때에 임대료는 훨씬 높게 형성되기도 한다. 따라서 적정한 임대료의 조정과정은 수요와 공급의 이해가 일치되는 점에서 결정된다.

또한 부동산자산수입계획을 하기 위해서는 국내 부동산 임대시장의 현황과 전망에 대한 지식이 필요하며, 임대료 산정방식과 인상률 결정도 할 줄 알아야 한다. 대표적인 부동산임대시장에는 주거용과 상업용이 있다. 주거용 임대시장은 전체 임대시장의 약 80%가 개인사업자 중심의 미등록 임대주택으로 체계적인 관리부재가 가장 큰 문제점이다. 1~2인 가구의 비중은 2012년 이미 50%를 넘어섰고, 2020년에는 60%이상을 차지할 것으로 추정되어 이로 인한 월세수요도 지속적으로 증가 할 것으로 예상된다(1~2인가구의 70%는 임차거주가구, 약 43%가 월세형태). 향후 주거용 임대시장은 점진적으로 전세에서 월세로 재편되는 임대시장의 큰 흐름은 유지될 것으로 보이며, 월세를 중심으로 하는 민간임대시장이 크게 발전할 가능성이 높고 향후 분양주택과 임대주택이 개발 시점부터 별개의 사업으로 추진되면서 개발과 운영이 결합되는 임대주택사업이 늘어날 것으로 전망된다. 상업용 임대시장은 2014년 국토부의 상업용부동산 임대동향 조사 자료를 통해 국내 금융자산의 투자수익률을 비교해 보면 상업용 부동산이 주식, 채권, 기타 금융상품 등과 비교했을 때 여전히 매력적인 상품임을 알 수 있다.

임대료 산정방식에는 크게 부동산 취득 원가를 고려한 산정방식과 주변 유사건물의 임대료를 비교하여 보정 지수를 구한 후 임대료를 산정하는 방식이 있다. 임대료 인상은 우선 임대시장 동향분석과 주변 임대시세 조사를 통해 인상률을 정하고, 해당연도 예상 물가상승률과 비교 한 후, 경영계획과 개보수 등 각종 내부 변화요인과 빌딩 관리비용 증감 등을 반영하여 결정한다. 그리고 마지막으로 수입개선방향을 위해 부동산의 관리시스템개선, 리노베이션, 운영비절감, 리포지셔닝, 임대서비스개선, 추가수입창출, 임대차구조개선 등을 통하여 수입의 극대화를 이룰 수 있어야 하겠다.