NCS에 기반한 부동산자산관리 - 부동산투자분석

금상수

세명대 부동산학과 교수·국가직무능력표준(NCS) 부동산자산관리분야 책임연구원

[충북일보] 국가직무능력표준(NCS, national competency standards)에 기반한 부동산 자산관리 분야의 두 번째 능력단위가 부동산 투자분석이다. 부동산을 취득하거나 취득한 부동산을 운영하기 위해서는 사전에 대상 부동산에 대한 투자분석은 필수적이다.

NCS에 기반한 부동산 투자분석 '대상 부동산의 현금흐름, 투자위험성, 자금조달방법, 예상수익, 투자위험 회피방법 등을 파악하여 투자의 합리성 및 적정성을 분석하는 능력'이라고 정의하고 있다. 얼핏 보면 대단히 전문적인 지식과 능력을 요구하는 것으로 보인다. 하지만 누구에게나 부동산은 소유자산 중 가장 큰 부분을 차지하고 있기 때문에 이 정도의 수고는 반드시 따라야 할 것이다.

향후 산업인력관리공단에서 시행하는 국가자격제도 중 '부동산 자산관리사'라는 자격제도가 생긴다면 그 자격을 취득하기 위해서는 각 능력단위를 수행할 수 있는 능력이 있어야 한다. 그렇다면 부동산 투자분석을 할 수 있는 능력이란 무엇을 의미하는가? 위의 정의처럼 대단해 보이는 지식과 능력이 필요한 것인가?

부동산 투자분석 능력의 기초는 투자에 대한 개념정립에서 시작된다. 투자란, 장래의 현금 수입과 현재의 현금 지출을 교환하는 행위로 장래의 불확실한 수익을 위해 현재의 확실한 소비를 희생하는 것이다. 즉, 부동산 투자는 초기에 많은 자금을 일시에 투자하여 운영(보유)기간 중에는 임대료 등의 정기적 수입과 보유기간의 마지막에는 매각으로 인한 수입을 기대하는 행위로 부동산에 대한 투자의사 결정과정은 미래에 전개 될 모든 수입과 지출을 예측하여 이루어진다.

부동산 투자분석은 대상 부동산의 장래 가치의 비교가 가능해야 하므로 현재의 현금흐름과 미래의 현금흐름을 서로 비교할 수 있어야 한다. 예를 들어 미래의 현금흐름과 현재의 현금흐름을 서로 비교하기 위해서는 현재 천만원에 이자(Interest)를 붙여 미래가치를 구하거나 미래의 천만원을 할인(Discount)하여 현재가치를 구할 수 있어야 비교할 수 있다. 즉, 현재의 가치를 미래의 가치로 바꾸려면 이자의 개념이 필요하고 반대로 미래의 가치를 현재가치로 전환시키려면 할인이라는 개념을 적용하는 것이 필요하다. 부동산의 현금흐름은 소위 임대소득이라고 하는 연간 순운영소득(NOI : Net Operating Income)과 일정기간 운영 후 매각가격(Exit Price)을 추정함으로서 투자 수익의 현금흐름을 예측할 수 있다.

현대사회에서 부동산에 대한 투자는 직접투자 대상으로는 주택, 오피스, 산업용, 상가를 포함한 판매용 부동산 등이 있고, 간접투자대상은 부동산을 유동화 시킨 자산담보부증권(ABS), 주택저당증권(MBS), 상업용부동산 저당증권(CMBS), 부동산투자신탁(REITs), 부동산펀드 (REF) 등이 있다. 또한 다양하고 복잡한 부동산 투자에 대한 위험(Uncertain & Risk)을 회피할 수 있어야 한다. 부동산투자는 투자의 불확실성으로 투자수익이 예상과 빗나갈 가능성이 항상 존재한다. 이러한 불확실성에는 사업, 재무, 유동성, 인플레이션, 금리, 법적, 환경 등 다양한 요인들이 있다. 향후 NCS에 기반한 부동산자산관리자는 이러한 요소들을 사전에 회피하거나 최소화할 수 있는 지식과 능력을 갖추어야 하겠다.