NCS에 기반한 부동산자산관리 - 입지분석

금상수

세명대 부동산학과 교수·국가직무능력표준(NCS) 부동산자산관리분야 책임연구원

[충북일보] 국가직무능력표준(NCS, national competency standards)에 기반한 부동산자산관리의 시작은 부동산을 취득하기 전부터 시작된다. 부동산자산관리는 부동산의 취득, 운영, 매각에 이르기 까지 부동산 생애주기 전체를 다룬다고 볼 수 있다.

NCS에 기반한 부동산자산관리의 입지분석은 '대상 부동산에 대한 경제적, 사회적, 물리적 환경과 지역특성, 상권의 특징, 관련 법률 등을 분석하는 능력이다' 라고 정의할 수 있다. 즉, 입지분석은 대상 부동산이 가지고 있는 잠재력을 분석하여 대상 부동산에 알맞는 업종과 투자의사를 결정하기 위한 것이다. 부동산은 용도별로 서로 다른 입지 특성이 있다. 주거용 부동산의 경우 거주의 쾌적성을 최우선적으로 고려하며, 도심과의 거리 및 교통시설의 상태, 인근상가, 공공 및 편익시설, 일조, 습도, 온도, 통풍 등 기상조건, 조망, 경관, 재해발생의 위험성 등을 고려해야 한다.

이에 비해 상업용부동산은 수익 확보가 우선적으로 고려되어야 하므로 고객이 쉽게 접근할 수 있는 지가 중요하다. 그러므로 많은 인원을 유인할 수 있는 시설이 인근에 있으면 좋다. 또한 고객이 쉽게 접근 할 수 있는 도로 및 교통수단이 정비되어야 한다. 이외에도 상업용 부동산에서는 가로의 폭, 구조 등의 상태, 인근교통시설의 편의성 및 이용 승객수, 주차시설의 상태, 교통규제 정도(일방통행, 주정차 금지 등), 관공서 등 공공시설과의 접근성, 백화점, 대형상가의 수와 연면적, 배후지의 범위, 인구, 고객의 구매력 등 배후지의 상태, 상가의 전문화, 집단화 등 경쟁의 정도 및 경영자의 능력, 고객의 통행, 용적률제한, 고도제한, 용도제한 등 행정상 규제의 정도 등에 대한 고려가 필요하다.

또한 부동산자산관리 차원에서의 입지분석에는 부동산시장의 경제적 환경을 분석하는 것이 필요하다. 투자대상 부동산이 속하는 부동산시장을 조사하여 부동산 수요 공급의 변동 상황을 파악하고, 정부 정책이나 금융환경에 따라 부동산 가치가 어떻게 변화하고 투자 시에 이러한 요인을 어떻게 고려해야 하는지를 파악해야 한다. 뿐만 아니라 대상 부동산의 물리적환경 역시 분석해야 한다. 물리적 분석은 입지적 특성, 건물 구조와 설비상태, 교통시설, 공공편익시설 접근성, 건물의 생애 주기 등의 조사 분석을 바탕으로 한다. 물리적환경은 대상 부동산의 가치를 결정하는 중요한 요소이다.

지역특성의 분석은 대상 부동산 지역의 전망, 경관, 도심과의 거리, 교통수단의 상태, 주변지역의 위험, 혐오시설 등의 현황, 재해발생 위험정도, 공법상 규제 등의 조사 분석을 바탕으로 한다. 부동산의 용도 및 가치는 지역 특성에 강한 영향을 받기 때문에 입지분석 시 지역특성을 분석하는 것은 반드시 필요하다. 상권분석은 투자대상 부동산의 용도 업종 등을 결정하기 위하여 주변 지역의 통행량, 상권 유형과 업종에 따른 상권현황, 교통시설과의 접근성, 중심상권과의 접근성 등의 조사 분석을 바탕으로 한다. 마지막으로 부동산을 취득하거나 관리하기 위해서는 관련 법률에 대한 지식이 있어야 한다. 각종 규제와 관련된 제도는 부동산의 취득 및 개발에 영향을 미치며, 부동산에 대한 제반 권리관계를 설정하는 것 역시 법률에 바탕을 두고 있다. 따라서 투자의사를 결정하기 위해서는 법률에 대한 검토가 필요하다.