LTV·DTI 비율 환원 여부 주택시장 촉각

7월 한시완화 종료 50%로 회귀
가계대출 줄어들지만
실입주자 피해 '제로섬' 발생
충북 부동산시장 과열 벗어나
과열 우려지역만 제한 필요

[충북일보] 새 정부가 부동산 과열을 잡기 위한 각종 규제 정책을 검토하는 것으로 알려지면서 지역 주택시장의 촉각이 모아지고 있다. 가계부채 억제 및 주택가격 안정이라는 큰 틀에서는 공감대를 형성하면서도 지금보다 더 강력한 대출 기준을 일괄 적용할 경우 실입주자 등 선의의 피해자가 나올 수 있다는 지적도 제기된다.

특히, LTV와 DTI 기준 강화가 관심사다. 먼저 주택담보인정비율(LTV)은 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 대출 가능한 금액 비율로 지난 2014년 8월부터 70%가 적용되고 있다. 총부채상환비율(DTI)은 대출 원금과 이자가 연소득에서 차지하는 비중으로서 LTV와 같은 때부터 60%의 비율을 적용 받고 있다. 모두 부동산 시장 활성화를 위해 박근혜 정부가 오는 7월까지 한시적으로 완화한 비율이다.

관건은 8월 이후다. 문재인 정부가 추가 완화를 단행하지 않으면 LTV와 DTI 둘 다 50%로 회귀하게 된다. 대출을 받을 수 있는 금액 자체가 줄어드는 셈이다. 문 대통령은 이미 선거 때부터 이 두 개 지표의 추가 완화 계획이 없음을 밝힌 바 있다.

여기에 총부채상환비율(DTI) 보다 엄격한 총부채원리금상환비율(DSR)을 여신관리지표로 활용, 주택담보대출 증가세를 억제한다는 계획이다. DSR은 소득 대비 원리금 상환 비율을 계산할 때 기존 대출의 원리금까지 포함해 빚 갚을 능력을 종합적으로 파악하는 지표다.

이 같은 조치들이 단행되면 주택담보대출을 감소시켜 가계부채 잔액을 줄일 수 있다는 장점이 있다. 충북의 경우 올해 1분기 기준 가계대출 잔액은 총 19조6천700억 원, 이 중 주택담보대출은 9조1천368억 원으로 위험 수위에 도달해 있다. 지난해부터 이뤄진 대출 제한 조치로 1금융권의 여신액은 감소 추세인 반면, 상대적으로 문턱이 낮은 2금융권의 풍선 효과가 여전하다.

표면적으로만 보면 LTV·DTI 강화가 바람직해 보이나 꼭 그렇지만은 않다. 한 쪽이 득을 보면 다른 한 쪽은 반드시 손해를 보는 '제로섬(zero-sum)' 현상 때문이다.

당장 올해 내 집 마련을 앞두고 있는 실입주자의 피해가 우려된다. 2년여 전 분양을 받은 이들은 부동산 투기세력이 아님에도 높아진 대출 문턱에 최대 수천만 원의 이자를 더 내야 하는 처지에 놓인다. 입주 직전 내는 잔금과 중도금 전환금의 대출 자체가 막힐 수도 있다. 최근 청주지역에서 울며 겨자 먹기 식의 '마이너스 피(할인 판매)'가 쏟아지는 이유다.

중도금과 잔금 납입을 은행 대출금에 의존하던 민간 건설사들도 아파트 공사를 위한 돈줄이 막힐 가능성이 높아진다. 최근 미분양 도미노에 빠진 충북지역의 건설사로선 분명 부담이 될 수밖에 없다. 금융위원회가 LTV·DTI 강화를 신중하게 접근하는 것도 이 같은 시장 충격 우려에서다.

도내 부동산업계 관계자는 "충북은 수도권과 같은 부동산 과열지구에서 벗어난 지 오래"라며 "일괄 제한이 아닌 주택시장 과열 우려가 있는 지역에 대해서만 한시적으로 금융 제한이 이뤄져야한다"고 강조했다.

/ 임장규기자